3. Земельные отношения и рынок земли

Земельные отношения включают в себя отношения собствен­ности на землю, а также отношения, возникающие в ходе ее оборота и в процессе взимания, распределения и использова­ния платы на землю.

В последние годы в этой сфере произошли существенные изме­нения. Земельная реформа в России, во-первых, устранила госу­дарственный монополизм; у каждого участка появился конкрет­ный собственник (физическое или юридическое лицо); во-вто­рых, было введено плановое землепользование; в-третьих, начал формироваться рынок земли.

В проведении земельной реформы можно выделить два этапа. На первом централизованно начали изымать до 10 % площадей колхозных и совхозных земель для передачи крестьянским (фер­мерским) хозяйствам без ограничения в размерах. При этом воз­никли большие трудности. Земли выделялись главным образом руководителям и специалистам хозяйств или городским жителям в ущерб сельскому населению. Возникла конфликтная ситуация, и реформа была приостановлена.

Тогда был предложен второй вариант, согласно которому оп­ределялась среднерайонная норма бесплатной передачи земли всем работникам сельского хозяйства и социальной сферы. Пло­щади, превышающие среднерайонную норму, изымались в район­ный фонд перераспределения земель. В результате в собствен­ность сельских товаропроизводителей было передано 93 % площа­ди сельскохозяйственных угодий страны.

В России провозглашено многообразие форм земельной собст­венности — государственной, муниципальной, частной, общей (сов­местной) — и их равенство в рамках многоукладной экономики.

К государственной собственности относятся земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований. Это ис­ключает существование земли и других природных ресурсов в ка­честве бесхозного имущества. Часть земли, находящейся в госу­дарственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями (учебно-производственными хозяйствами, опытно-производственными хозяйствами и др.) во владение, пользова­ние и распоряжение.

Земельные ресурсы, находящиеся в муниципальной собственности, закрепляются за муниципальными предприятиями во вла­дение, пользование и распоряжение.

Все граждане и юридические лица являются частными собственниками принадлежащих им земельных участков. Коммерческие организации (товарищества, общества, производственные коопера­тивы) и некоммерческие организации (потребительские коопе­ративы), кроме государственных и муниципальных предприятий, являются собственниками земли, переданной им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами).

Земля и другое имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если договором между ними не установлено иное; продукция и доходы, получен­ные в результате его деятельности, являются общим имуществом его членов и используются по соглашению между ними.

Землевладение и землепользование в Российской Федерации является платным. Целью введения платы за землю было сти­мулирование рационального землепользования, охраны и освое­ния земель, повышение плодородия почв, выравнивание соци­ально-экономических условий хозяйствования на земле разно­го качества.

Плата за землю взимается в трех формах: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.

Ежегодным земельным налогом облагаются собственники земли, землевладельцы и землепользователи (кроме арендаторов). На сельскохозяйственные угодья он устанавливается с учетом их состава, качества и местоположения. Средние размеры земель­ного налога с 1 га пашни по республикам, краям и областям ус­тановлены Законом РФ «О внесении изменений и дополнений В Закон о плате за землю». В соответствии с этим законом став­ка земельного налога с 1 га пашни колеблется от 0,67 руб. (Магаданская обл.) до 4,95 руб. (Краснодарский край). С учетом это-го устанавливаются ставки земельного налога по группам почв пашни, а также многолетних насаждений, сенокосов и пастбищ. В 1998 г. была проведена индексация ставок земельного налога в 4 раза, в 2000 г. — еще на 20 %.

Средства, поступающие в бюджет от земельного налога, долж­ны использоваться на следующие цели:

финансирование мероприятий по землеустройству, разработку и введение земельного кадастра, охрану земель и повышение их плодородия, освоение новых земель;

инженерное и социальное обустройство территории;

финансирование хозяйств, ведущих сельскохозяйственное про­изводство на землях низкого качества.

В настоящее время земельный налог пока не играет роли эф­фективного регулятора земельных отношений, так как составляет всего около 5 % от общей суммы налогов сельскохозяйственных товаропроизводителей.

Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду, ее размер устанавливается договором. Платеж может осуществляться как в денежной, так и в натуральной форме. Так, в некоторых сельскохозяйственных предприятиях Тамбовской области на аренд­ную плату расходуется 15 % выращенной на арендуемых землях продукции.

Нормативная цена земли была введена с целью экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в соб­ственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, ее передаче по наследству и дарении, получении банков­ского кредита под залог земельных участков.

Порядок определения нормативной цены земли устанавли­вается Правительством РФ. В постановлении от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» отме­чено, что она ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Федерации для земель различного целевого на­значения по оценочным зонам и административным районам. Органы местного самоуправления (администрации) могут повы­шать или понижать нормативную цену, но не более чем на 25 %; она не должна также превышать 75 % рыночной цены. Во многих субъектах Федерации нормативная цена земли установлена в раз­мере 200-кратной величины ставки земельного налога.

Рыночная цена земли формируется в процессе ее купли-прода­жи, то есть под влиянием величины спроса и предложения. Владе­лец земельного участка расстанется с ним лишь в том случае, если полученная от продажи земли сумма денег, будучи помещенной в банк, принесет в виде процента доход не меньше, чем получаемая им с этого участка рента.

Таким образом, цена земли — это капитализированная годовая земельная рента, которая рассчитывается по формуле:

где Ц —цена земельного участка, руб.; Р —земельная рента, руб.; П— ссудный процент, %.

Экономической основой цены земли, земельного налога и арендной платы служит земельная рента, которая представляет со­бой доход от земельной собственности и является экономической формой ее реализации. Весь земельный доход делится на две час­ти: прибыль предпринимателя (арендатора) и ренту (доход зе­мельного собственника).

Известны две формы земельной ренты: абсолютная и диффе­ренциальная. В свою очередь, дифференциальная рента существу­ет в двух видах: I и II.

Дифференциальная рента I возникает вследствие различий между земельными участками по плодородию и местоположению (прежде всего по отношению к рынкам сбыта). Удовлетворение спроса на сельскохозяйственную продукцию осуществляется не только за счет возделывания лучших земель, но и худших участков земли по плодородию и местонахождению. Рыночная цена на сельхозпродукцию устанавливается на таком уровне, который обеспечивает рентабельное производство и на худших землях. Следовательно, дифференциальная рента образуется в результате превышения рыночной цены над более низкими индивидуальны­ми издержками на участках с лучшими и средними условиями производства.

Дифференциальная рента II возникает при последовательных вложениях затрат в один и тот же участок земли в процессе интенсификации производства. Соответствующие мероприятия увеличивают земельный доход, и сначала он достается арендатору. Но по истечении срока действия арендного договора соб­ственники повышают арендную плату в соответствии с возрос­шей доходностью земли. Этот вид дохода и называют диффе­ренциальной рентой II. Ее можно получить и на худших по плодородию участках земли, если использовать передовые технологии производства.

Дифференциальная рента I в основном изымается у землеполь­зователей в форме земельного налога и используется в интересах всего общества, относительно небольшая ее часть остается в рас­поряжении землепользователей для стимулирования производст­ва. Дифференциальная рента II почти полностью достается зем­лепользователю, за исключением части, идущей на повышение плодородия почвы (эта часть изымается обществом).

Абсолютную ренту получают земельные собственники в форме арендной платы. При этом арендная плата взимается с любого, даже самого худшего участка земли.

Экономическая теория различает два вида монополии на зем­лю: первый из них — монополия собственника, второй — монопо­лия предпринимателя на землю как на объект хозяйствования. Абсолютная рента — это экономическая реализация монополии соб­ственника на землю любого качества; причина ее возникнове­ния — его исключительное право предоставлять (или не пре­доставлять) землю в пользование.

Для установления адекватной рыночной цены земли необходи­мы данные земельного кадастра. Только на их основе можно объективно оценить земельные ресурсы с учетом их качества и других свойств.

Земельный кадастр — это определенная система действий по учету, описанию и оценке земли, проводимая государством с це­лью получения сведений о земле, то есть специальное государ­ственное учетно-оценочное мероприятие. Он содержит достовер­ные сведения и все необходимые документы о правовом положе­нии, количестве, качестве и оценке земель.

Государственный кадастр ведется для обеспечения рацио­нального использования и охраны земель, защиты прав собствен­ников земли, землепользователей и арендаторов, создания объек­тивной основы для установления цены земли, земельного налога, арендной платы.

Кадастр земель сельскохозяйственного назначения включает следующие операции:

государственная регистрация землепользовании; количественный и качественный учет земель; оценка земель (включая бонитировку почв и их экономичес­кую оценку).

Регистрация производится на основании решений соответству­ющих органов о предоставлении земель в собственность, владе­ние, пользование и аренду после уточнения границ участков в на­туре, оформления и выдачи документов. Сведения о правовом по­ложении земельных участков отражаются в государственной ка­дастровой книге земель и содержат данные об объектах и субъек­тах земельной собственности (землепользования, аренды), целе­вом назначении земельных угодий.

Количественный учет земель включает данные о наличии и распределении земли по объектам земельной собственности и землепользователям, видам угодий (пашня, многолетние насажде­ния, сенокосы, пастбища).

Учет качества земель включает их земельно-кадастровое райо­нирование, классификацию, характеристику по экологическим и технологическим свойствам, соответствующую группировку почв (черноземы обыкновенные, черноземы выщелоченные, дерново-подзолистые, каштановые и т. д.).

При учете земель устанавливают ценность продуктивных земель, выделяют нерационально используемые, нарушенные и малопродуктивные земли, деградированные сельскохозяйствен­ные угодья.

Земли сельскохозяйственного назначения оцениваются с уче­том их производительной способности, местоположения и других свойств.

Бонитировка почв — это их сравнительная оценка по плодоро­дию, проводимая при сопоставимых уровнях агротехники и интен­сивности земледелия. При бонитировке используют такие показа­тели, как урожайность сельскохозяйственных культур, а также наи­более устойчивые свойства почв, коррелирующие с ней: содержа­ние физической глины, гумуса, сумма поглощенных оснований, кислотность почв, смытость и др. В результате рассчитывается со­вокупный почвенный балл по оценочным группам почв.

Экономическая оценка земли характеризует ее ценность как средства производства в сельском хозяйстве. В отличие от бонити­ровки земли при этом земля оценивается не как природное тело, а как производственный ресурс в неразрывной связи с экономическими условиями ведения хозяйства, такими, как обеспеченность рабочей силой, техникой, удобрениями, количеством осадков за вегетационный период и др.

Оценка земли основывается на массовых данных о фактичес­кой урожайности сельскохозяйственных культур и затратах на их производство за длительный период (не менее 5 лет) и выражается в баллах.

Ведение государственного земельного кадастра на всех уров­нях возлагается на соответствующие комитеты по земельным ресурсам.

Земельные отношения в России постепенно приобретают рыночный характер, хотя земельный рынок пока еще недоста­точно развит и не подкреплен в полном объеме законодатель­ной базой.

Во многих странах такой рынок существует уже давно. В России же пока основным товаром являются дачные участки, земли членов товариществ по коллективному садоводству и огородничеству, а так­же участки личных подсобных хозяйств. Основные земельные массивы сельскохозяйственных предприятий (производственных коопера­тивов, товариществ, обществ и др.) товаром не являются, хотя институт частной собственности на землю уже существует.

Многие экономисты считают, что для сельскохозяйственных предприятий России введение полномасштабного рынка земли представляется преждевременным, поскольку предварительно не­обходимо решить целый ряд проблем. Первая из них — кому мож­но продавать землю? В любом случае, земля в результате купли-продажи не должна изыматься из сельскохозяйственного оборота. Это значит, что земли сельскохозяйственного назначения могут быть проданы только для сельскохозяйственного использования и только тому, кто сам своим трудом будет их обрабатывать. Праве на покупку земли будет предоставляться в первую очередь сельским жителям и сельскохозяйственным предприятиям.

Вторая проблема рынка земли — ограничение максимально­го размера землевладения, находящегося в частной собственности, Должны быть установлены верхние пределы площади земли, которая может находиться в частной собственности, дифференцированные по регионам.

Третья проблема — цена земли. Существует два вида таких цен: нормативные и рыночные. Исходной является нормативная цена. и в уже принятых документах она определяется пропорционально земельному налогу. Некоторые экономисты считают, что это неточно и неправильно. Во-первых, сам механизм земельного нало­га требует значительного совершенствования; во-вторых, он дале­ко не соответствует реальной стоимости земли. При определении нормативной цены земли необходимо также учитывать положение участков по отношению к рынкам сбыта продукции и снабжения, наличие дорожной сети и т. д.

На свободном рынке господствует рыночная цена, которая складывается под воздействием спроса и предложения. Предпола­гается, что в некоторых сельскохозяйственных зонах под влияни­ем завышенного предложения цены на землю окажутся очень низ­кими. В этом случае потребуется защитить продавца, чтобы ры­ночная цена не упала ниже нормативного уровня. Наивысшие цены будут складываться в пригородных зонах.

Формирование рынка земли будет иметь как положительные, так и отрицательные последствия. К положительным можно от­нести следующие:

продажа и аренда земли позволят их владельцам зарабатывать средства для дальнейшего расширения производства, более интен­сивного использования оставшихся земель;

внутрихозяйственный оборот земельных долей дает возмож­ность увеличивать размеры крестьянских и личных подсобных хо­зяйств до оптимального уровня;

не будет бесплатного изъятия земель.

Из негативных последствий следует отметить:

низкие закупочные цены на сельскохозяйственную продукцию делают сельских владельцев не конкурентоспособными на земель­ном рынке, что неизбежно приведет к изъятию части земли из сельскохозяйственного оборота (даже при наличии администра­тивных ограничений);

сельские жители продадут свои земельные доли за бесценок и из собственников превратятся в наемных работников с соответ­ствующим отношением к земле;

в России может появиться слой крупных землевладельцев, что связано с серьезными негативными последствиями соци­ального плана.

В сложившихся условиях продажа земли не может быть сво­бодной, нерегулируемой. Вместе с тем каждому сельскохозяйст­венному товаропроизводителю должна быть предоставлена воз­можность в необходимых случаях приобретать дополнительную земельную площадь, требующуюся для создания производства оптимальных размеров.