Тема 17. Особенности развития системы экономической оценки городских земель.

Экономический рост зависит от следующих основных факторов: количества и качества природных и трудовых ресурсов, ресурсов капитала и технологий. Еще два фактора — достаточный уровень совокупных расходов и эффективность распределения ресурсов — существенны для практической реализации способностей экономики к росту.

Одна из особенностей экономического развития — неравномерность распределения основных факторов роста природных и трудовых ресурсов, капитала, технологий. В пределах одной страны это касается, прежде всего, крупных городов.

Вместе с тем эффективность распределения городских ресурсов, использование благоприятного потенциала имеющихся факторов роста еще далеки от оптимальных. Во многом это связано с недостаточным вниманием к проблеме согласования процессов управления на уровне макроэкономики страны в целом и экономики крупного города. Это же касается и уровня макроэкономических интересов города и микроэкономических интересов отдельных предприятий и граждан.

Микро- и макроэкономические процессы тесно взаимосвязаны: макроэкономические факторы (уровень рыночной ставки процента, безработицы. инфляции) существенно влияют на принимаемые решения домашних хозяйств и предприятий о потребительских расходах, сбережениях, инвестициях, что, в свою очередь, изменяет динамику и структуру совокупного спроса, определяющих возможность экономического роста.

Большинство современных экономистов, по-разному трактуя соотношение роли рыночных механизмов саморегуляции и планирующей государственной системы в управлении процессами экономического развития общества, сходятся в одном мнении: без централизованного управления городом его развитие невозможно. В то же время создание эффективной системы управления экономикой крупного города требует не только использования последних достижений науки и информационных технологий, но и минимизации отрицательного влияния основных законов развития бюрократии: «убывающей компетенции» и «случайности принятия решений». Повышение эффективности системы управления городом, особенно на уровне среднего звена, происходит медленно: современные экономические знания еще не стали неотъемлемой составной частью образования специалистов-управленцев.

Этим во многом объясняются неудачные попытки переноса упрощенных «рыночных» моделей на процессы управления новыми хозяйственно-экономическими отношениями в сфере недвижимости, в системе городского землепользования. То же относится и к «градостроительным» подходам к решению проблем землепользования исходя из классической схемы планирования развития города: «жилье — работа – отдых». Подобные модели и даже компьютерные программы изобилуют всевозможными параметрами и произвольно введёнными факторами, предлагаемыми для оценки «рыночной» стоимости городских земель.

Общий недостаток большинства из них — отсутствие анализа конкретной экономической ситуации, специфики источников финансирования, движения денежных потоков, системы отношений собственности, в том числе вновь создаваемой, взаимодействия макроэкономических интересов города в целом и микроэкономических интересов отдельных предприятий-землепользователей различных форм собственности, а в итоге всего многообразия интересов жителе города.

При этом часто не определен объект оценки, нет подробного анализа его характеристик и особенностей. В большинстве случаев земельный участок считается понятием геодезическим, неким пространственным базисом для размещения здания или сооружения, способного приносить доход исходя из принципа «наилучшего возможного использования». Более того, в характеристиках городских земель даже встречаются показатели, отражающие их возможное сельскохозяйственное использование. Многообразные экономические аспекты, позволяющие согласовать позиции сторон и найти объективные основы для решения спорных проблем, при этом практически даже и не рассматриваются

Изъян известных подходов - использование при оценке входящего в систему макроэкономики города сложного объекта недвижимости (городских земель) классического определения рыночной стоимости товара, относящегося в своей основе к сфере микроэкономики отдельных предприятий.

Большинство оценщиков уже хорошо знает, что в рамках микроэкономических подходов рыночная стоимость товара, в том числе и земельного участка, определяется как наиболее вероятная цена его продажи на открытом и конкурентном рынке при ровной свободе действий продавца и покупателя, наличии достаточного времени для получения полной, достоверной информации и принятия хорошо обоснованного решения. При этом «по умолчанию» предполагается, что речь идет об условиях нормальной рыночной экономики, что имеются все необходимые институты рынка: кредитование, страхование, система регистрации, разрешения споров и т. д. Для товаров повседневного спроса подобные рыночные институты уже практически созданы. Но для рынка недвижимости, и прежде всего для земельного рынка, это далеко не так.

Бремя создания и воспроизводства городской земельной недвижимости практически целиком лежит на городском бюджете или бюджете градообразующих предприятий.

В таких условиях «рыночная» стоимость объекта недвижимости, в том числе и права аренды земельного участка, часто является вынужденным компромиссом городских властей с инвестором при далеко не полной информации о возможных последствиях принимаемого решения и высоком уровне обоюдных рисков. И переносить методы оценки отдельных объектов недвижимости - земельных участков, зданий и сооружений — на всю городскую земельную недвижимость надо с особой осторожностью и только после серьезного макроэкономического анализа данной проблемы.