14.4 Комплексная оценка территории

Комплексная оценка территории складывается в результате сопоставления покомпонентных оценок с позиций использования в разных целях: для промышленного строительства, сельского и лесного хозяйства, для формирования селитебных зон и зон массового отдыха населения. В качестве важнейшего аспекта анализа рассматривается пригодность территории для строительства. Цель комплексной оценки территории — определение степени ее пригодности для разных видов использования. Комплексная оценка основана на сопоставлении качественных и количественных характеристик природных и антропогенных ресурсов с характеристиками деятельности, организуемой на рассматриваемой территории, с предполагаемыми путями градостроительного освоения территории.

Для проведения оценки территории сначала проводят выбор основных факторов, оказывающих наибольшее влияние на тот или иной вид хозяйственной деятельности.

В условиях реконструкции и развития сложившегося города добавляют также оценку состояния капитального фонда, инженерных сетей, строительной базы, историко-архитектурной ценности застройки.

Благоприятность территории для сельскохозяйственного использования и развития лесного хозяйства оценивается по рельефу, климату, почвам, водным ресурсам (возможность орошения), обслуженности транспортом и инженерными сетями, условиям охраны природы, расстоянию до крупных центров.

Благоприятность территории для развития массового отдыха включает оценку климата, бальнеологических ресурсов, обслуженности территории транспортом, инженерными сетями, расстояния до основных центров.

Эти факторы учитываются на всех уровнях проектирования: в схемах и проектах районной планировки, в генеральных планах городов. Комплексная оценка территории в районной планировке предполагает сравнительную оценку различных участков всей территории района по комплексу природных и антропогенных факторов с точки зрения благоприятности её для размещения основных видов хозяйственной деятельности. При этом оценивается вся территория рассматриваемого района. Оценка ведется с позиций соблюдения интересов всех или наиболее важных отраслей хозяйства. На основе комплексной оценки выявляются резервные территории для хозяйственного освоения и строительства.

Предпроектный анализ территории при проектировании генерального плана нового города использует материалы районной планировки по оценке строительных условий и детализирует их, круг рассматриваемых факторов сужается, одновременно увеличивается глубина их проработки.

При оценке территории реконструируемого города и выборе направления его дальнейшего развития растет значение антропогенных факторов: транспортной обслуженности территории, наличия центров культурно-бытового обслуживания, близости к зонам труда. Большое значение приобретает оценка историко-архитектурной ценности сложившейся застройки.

Анализ и оценка территории при разработке проектов детальной планировки селитебных районов города ориентируется на инженерно- геологическое районирование и определение территорий, пригодных для осуществления жилищного и общественного строительства. Характеризуются природные условия, влияющие на выбор территории строительства, планировочное решение района, тип застройки и благоустройства. Существующее положение характеризуется показателями современного использования территории (балансом территории). Характеризуется жилой фонд (по этажности, материалу стен, благоустройству и проценту износа), определяются объемы выбывающего жилого фонда, объем общественных зданий (существующих и сохраняемых). Выделяются характеристики территории, определяющие требования к инженерному оборудованию и благоустройству района (понижение уровня грунтовых вод, благоустройство оврагов, организация прудов), регулирование русла реки и т.д.

Важная теоретическая задача — сопоставление и соизмерение многочисленных характеристик территорий, что требует их описания единой системой свойств. На всех уровнях проектирования речь идет о задаче сопоставления ресурсного потенциала территории с эффективностью ее градостроительного освоения и последующего использования в процессе производства и жизнедеятельности населения городов и районов расселения. Необходимо включение экономико-градостроительных оценок в общую систему оценок территории.

В связи с многообразием и разноплановостью оценок различных ресурсов их сопоставление связано с экспертной оценкой. Вместе с тем задачи экономии территориальных ресурсов делают актуальной общую экономическую оценку земель как в общегосударствененном масштабе так и в масштабе города.

В районной планировке комплексная оценка территории производится на основе сравнения системы количественных и качественных показателей путем членения территории на оценочные районы и оценочные участки. Выделяют три категории оценочных участков: благоприятные, ограниченно-благоприятные и неблагоприятные.

При комплексной оценке территории представляют трудность разработки критериев оценки и установление веса отдельных факторов. Наиболее применимыми являются методы ранжирования и балльной оценки степени пригодности территории. Ранжирование факторов по весу в общем комплексе условии для того или иного вида хозяйственной деятельности (посредством экспертной оценки) с последующей балльной оценкой отдельных факторов позволяет оценить факторы, поддающиеся количественной оценке и сопоставить их с характеристиками, оценить которые можно лишь качественно.

При разработке ряда схем и проектов районной планировки были сделаны попытки количественной, стоимостной оценки территории. За критерии установления оценочных показателей принимали затраты на освоение территории.

С развитием науки и техники, ростом производительных сил страны, появлением разнообразных технических средств, зависимость использования территории от ее природных свойств значительно уменьшается и меняется отношение к степени пригодности территории, становятся менее жесткими критерии выбора видов ее использования.

Стоимостная оценка, основанная на определении сравнительных удорожаний по каждому фактору в зависимости от того или иного вида хозяйственной деятельности — наиболее точный метод, но его недостатком является весьма условная стоимостная оценка факторов, которая имеет качественный характер: условия охраны природы, архитектурно-ландшафтные условия и др. Наряду с количественным можно использовать и комбинированный метод оценки, учитывающий как стоимостную, так и экспертную оценку отдельных факторов