17.1 Цели и задачи создания системы экономической оценки городских земель

В условиях становления рынка один из самых важных вопросов — определение «себестоимости» предлагаемого товара, основных ее составляющих, причем определение с точки зрения как города — собственника всей земельной недвижимости, отвечающего за ее воспроизводство, так и отдельных предприятий-землепользователей различных форм собственности, иными словами взаимодействие всех интересов на макро- и микроуровнях. Но это важно не только для развития рынка недвижимости. При планировании городского бюджета, особенно его расходной части, разработке стратегии развития города, градостроительства, управления системой земельных отношений, коммунальной реформой вопросы формирования и воспроизводства городского земельного капитала приобретают все большую актуальность.

Здесь следует подчеркнуть, что администрация города в отношениях с землепользователями часто выступает не только как орган государственной власти и управления, но и как сторона в хозяйственной деятельности, имеющая свои коммерческие интересы, возможности и проблемы. Это создает специфические особенности в сфере управления земельной и иной недвижимостью, включая проблемы массовой и индивидуальной оценки, развития рыночных институтов при наличии сложного сочетания нескольких видов специализированной и неспециализированной собственности. [16]

Большинство специалистов, да и не только специалистов, хорошо знают, что владелец недвижимости приобретает не только возможность получения доходов от ее коммерческого использования, но и серьезные обременения по расходам на ее содержание и воспроизводство. Даже сбалансировать доходы и расходы бывает очень непросто, тем более, когда речь идет о таком сложном объекте недвижимости, как городские земли.

Поэтому первой, основной целью экономической оценки городских земель в настоящее время и в сложившихся конкретных условиях следует признать макроэкономический анализ структуры затрат на создание и воспроизводство земельной недвижимости, всей системы городских земель, включая инженерную, транспортную, социальную и иные составляющие инфраструктуры. При этом важна не только общая оценка стоимости капитализированных в земельной недвижимости затрат из различных источников, и, прежде всего, городского бюджета и внебюджетных фондов, но и ее дифференциация по территории города, землям различного функционального назначения, административным образованиям, определение локальных балансов затрат и поступлений, характеристик эффективности использования городских земель и возможностей ее повышения. И здесь, безусловно, важную роль играет информация об относительной градостроительной ценности различных территорий, функциональное зонирование города в соответствии с Генеральным планом его развития.

Иначе говоря, важнейшей задачей становится оценка величины и пространственно- функционального распределения затратной составляющей стоимости городской земельной недвижимости, т. е. получение информации о том, сколько было затрачено собственником его бюджетных и внебюджетных средств, на что они затрачены, на что они расходуются сейчас, достаточно ли эффективны эти затраты для обеспечения нормальной жизни и развития города, насколько окупаются эти затраты в рамках существующей фискальной системы земельных платежей, системы тарифов за пользование различными элементами городской инфраструктуры, различного рода льгот и дотаций. Фактически речь идёт о поиске обоснованного ответа на естественный вопрос; за чей счет и насколько эффективно осуществляется использование и развитие отдельных территорий и городской земельной недвижимости в целом?

Особую актуальность эта задача приобретает в связи с разработкой проектов введения частной собственности на городские земли. Без детальной проработки основных проблем землепользования на макро- и микроэкономическом уровнях, моделирования последствий таких решений приватизация городской земельной недвижимости может привести к существенной утрате управляемости развития города и нанести серьезный ущерб интересам его жителей.

Вторая цель экономической оценки — определение величины рентной составляющей стоимости городских земель различного назначения т.е. реальной или потенциальной прибыли от их использования. Здесь важно учитывать, что по ряду причин, особенно на стадии становления и развития рыночных отношений, согласования макроэкономических интересов города в целом и интересов отдельных предприятий и граждан, рентная составляющая по определённым видам земель и некоторым территориям может быть для города и отрицательной. Прежде всего, и совершенно естественно, это касается селитебных территорий. Тем важнее становится поиск и обоснование возможных управленческих решений для более эффективного использования городского потенциала, повышения отдачи от произведенных затрат, дотаций и льгот как для городской экономики в целом, так и для наиболее важных для его жителе отдельных территорий, предприятий и организаций.

Таким образом, экономическая оценка городских земель позволит создать современные экономические рычаги для изменения системы существующего землепользования в интересах оптимизации условий жизни, работы и отдыха жителей, более гармоничного развития города в целом. Определение затратной составляющей стоимости городских земель различного функционально назначения и их рентного потенциала позволит создать обоснованную систему экономических нормативов землепользования и, соответственно оптимальную схему территориально-экономического зонирования города. Оптимизация дифференцированных экономических нормативов и льгот, устранение имеющихся диспропорций и недостатков существующей схемы территориально-экономического зонирования позволят не только увеличить экономическую отдачу от произведенных затрат, но и будут способствовать экологическому оздоровлению города, выводу вредных производств, повышению эффективности использования городских земель в интересах всех его жителей.

Отметим также, что определение основных видов стоимости городской земельной недвижимости в рамках системы кадастровой оценки позволит решить и назревшую проблему формирования единых подходов к налогообложению недвижимости и сделок с ней. Из-за подмены понятий и недостаточной развитости рынка рыночная стоимость часто оказывается существенно заниженной, как и доходы от сделок с ней. Экономический эффект здесь вполне очевиден.

Накопленный опыт показывает, что возможности чисто фискальной системы земельных платежей уже практически исчерпаны. Создание современной кредитно-финансовой системы в рамках развития рыночных земельных отношений, использование выкупленных земельных участков в качестве залога для получения длительных и дешевых кредитов, стимулирующих развитие предприятий и города в целом, практически уже начались. Но для решения назревших проблем оптимизации финансово-экономических отношений города — собственника земли и всех землепользователей проведение кадастровой оценки городских земель имеет первостепенное значение.