57. Характеристика основных методов оценки земель и иных объектов недвижимости, применяемых в России.

Три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный.

При затратном методе для того, чтобы узнать стоимость недвижимости, производится калькуляция всех затрат на строительство аналогичного объекта (цена проектирования, стройматериалов, рабочей силы и т. д.). При этом земля оценивается отдельно от здания согласно существующей конъюнктуре цен. Сумма затрат на строительство и стоимость земли под зданием и является результатом оценки.

В основе сравнительного подхода лежит идея сравнения оцениваемого объекта с его аналогом, рыночная стоимость которого уже известна. Учитывая факторы "аналогичного экономического окружения" (близость магистралей, автостоянок, средств коммуникации), цену продажи аналогичного объекта, условия сделки и ее дату, можно с достаточной степенью точности определить стоимость оцениваемого объекта. При этом для высококлассной оценки необходимо провести сравнение не менее чем по трем аналогичным объектам. Наиболее применим данный подход при оценке объектов жилищного рынка.

Доходный подход, или метод капитализации прибыли. Основным показателем при этом является прибыль, которая может быть получена при вложениях именно в этот объект недвижимости в сравнении с аналогичными инвестициями в другие сферы бизнеса или же с текущим процентом по депозиту в банке. При этом способе оценки пользуются методикой прямой капитализации и методикой дисконтирования. Такой метод применяется в основном при разработке сложных инвестиционных проектов и напоминает знакомый многим бизнес-план.