8. Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов

Государственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ) – это комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определён­ную дату.

ГКОЗ проводится прежде всего для целей налогообложения, а также для информационной поддержки рынка земли, для оценки эффективности существующего функционального использования территории, для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости земли для осуществления их прав и обязанностей в отношении при­надлежащей им недвижимости.

Правовыми основами для проведения кадастровой оценки земель является постановление Правительства Рос­сийской Федерации от 25 августа 1999 г № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316 "Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель".

При проведении кадастровой оценки должны соблюдаться следующие основные принципы.

Принцип единства системы предполагает применение единой методики государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на всей территории РФ.

Принцип учета особенностей в использовании территории субъектов РФ предполагает использование опыта оценки земель поселений различного целевого назначения всеми службами, осуществляющими функции управления земельными ресурсами.

Принцип совместимости обеспечивается использованием исходных данных и результатов кадастровой оценки в системе Государственного земельного кадастра (с 2007 года Государственного кадастра недвижимости (ГКН)) и совме­стимость программных средств оценки с автоматизированной системой Государственного земельного кадастра, автома­тизированной системой ГКН.

Принцип достоверности и обоснованности достигается путем формирования исходных данных для проведе­ния оценки на основе правдивой информации и обработки их с применением современных методов.

Принцип простоты и универсальности достигается использованием специального технического обеспечения.

Принцип охвата всех земель и иерархичности предполагает оценку земель различного функционального назначения населенных пунктов и расчет стоимости земельного участка на основе последовательного учета факторов, формирующих ее величину на уровне субъекта РФ, административного района, поселения, оценочной зоны, конкретного земельного участка.

Принцип адаптивности реализуется через учет традиционных подходов к оценке (сравнительный, доходный, затратный) в предлагаемой методике государственной кадастровой оценки земель поселений.

В соответствии с методическими указаниями 2007 года кадастровая стоимость земельных участков в составе зе­мель населенных пунктов определяется в разрезе следующих 16 видов разрешенного использования:

1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.

4. Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.

5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и быто­вого обслуживания.

6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.

7. Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образо­вания, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровитель­ного назначения.

9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строе­ний, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объ­ектов.

11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорож­ных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.

13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных пу­тей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необхо­димых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.

14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, пар­ками, городскими садами.

15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.

16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупи­ков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или огра­ниченными в обороте в соответствии с законодательством РФ; земельные участки под полосами отвода водоемов, кана­лов и коллекторов, набережные.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков для 1-10 видов разрешенного использования

Определение кадастровой стоимости земельных участков для 1-10 видов разрешенного использования произво­дится на основе по­строения статистических моделей расчета кадастровой стоимости путем установления значений пара­метров модели.

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов предусматривают выполнение следующих последовательных взаимосвязанных действий.

1. Формирование перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов, который должен содер­жать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории. Не допус­кается отсутствие учетных характеристик по земельным участкам, включенным в перечень, и наличие противоречивых данных.

2. Установление состава факторов, формирующих стоимость земельных участков, и количественных значений данных факторов.

3. Установление для каждого оценочного участка, факторов влияния, наложение факторов на оценочный уча­сток и уточнение границ последнего.

4. Построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зави­симости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов.

5. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Кадастровая оценка начинается с анализа территории населенного пункта и сбора исходных данных. При выпол­нении работы ис­пользуются графические и текстовые материалы: топографический план или карта города на бумажном носителе или электронная карта, проект городской границы, генеральный план и разработки к генеральному плану го­рода, перечень предприятий, организаций и т.п.

Первичное разграничение территории населенного пункта на оценочные участки проводится на топографиче­ском плане. На план наносится утвержденная административным органом граница населенного пункта. В границах го­рода выделяются оценочные участки в первом приближении в следующей последовательности:

1. наносятся границы территориальных зон;

2. выделяются территории, с ограничениями в использовании (зоны охраны памятников, заповедные, санитар­ные и др.);

3. на основании анализа информации о рынке земельных участков, состава факторов стоимости и сведений о значе­ниях факторов стоимости для каждого вида разрешенного использования может проводиться группировка земель­ных участков. Выбор факторов стоимости и их значений для проведения группировки земельных участков должен быть обоснован.

В качестве границ оценочных участков принимаются:

1. естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа - реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их бровки и подошвы и т.д.);

2. крупные инженерные сооружения (железные дороги, магистральные автодороги, магистральные улицы);

3. границы промышленных (производственных) зон, заборы предприятий;

4. границы территорий, застроенных однотипными жилыми домами (улицы, проезды, границы землепользова­ний, установленные в процессе межевания земель);

5. границы земельных участков;

6. границы кадастровых районов, кадастровых кварталов.

Для каждой сформированной группы земельных участков осуществляется сбор достоверной рыночной инфор­мации в разрезе факторов стоимости. При этом учитывается влияние следующих факторов стоимости:

1. доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значе­ния;

2. обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории;

3. транспортная доступность к местам приложения труда;

4. уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах микрорайона, квартала или иной планировочной единицы местного значения;

5. историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

6. состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;

7. инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природ­ным и антропогенным воздействиям;

8. рекреационная ценность территории.

Каждая из названных групп факторов стоимости несет в себе достаточно большое количество разнообразной информации. Поэтому в целях более обоснованного учета ее влияния на ценность территории поселения в них выделя­ются единичные подфакторы.

Сбор сведений о значениях факторов стоимости может осуществляться из следующих источников:

- положений генерального плана населенного пункта;

- данных государственного государственного кадастра недвижимости;

-государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства;

- фондов и баз данных, имеющихся в распоряжении организаций и учреждений субъекта РФ и муниципальных образований;

- рыночной информации о ценах сделок (купля-продажа, аренда, ипотека) и ценах предложения, из средств мас­совой информации, в том числе официальных сайтов предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке не­движимости;

- информации о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов из отчетов об оценке независимых оценщиков;

- иных источников, содержащих достоверную информацию.

В результате наложения влияния факторов корректируют границы оценочных участков.

Для каждой группы земельных участков в рамках видов разрешенного использования осуществляется построе­ние статистических моделей расчета кадастровой стоимости путем определения значений коэффициентов (параметров) модели. Анализ качества моделей проводится на обучающей и контрольной выборках. Под обучающей выборкой пони­мается рыночная информация, на основе которой строятся модели расчета. Под контрольной выборкой понимается ры­ночная информация, на основе которой проверяется качество построенных моделей, не включающая информацию обу­чающей выборки. Из всех полученных моделей для каждой группы выбирается статистически значимая модель, облада­ющая наилучшим качеством. В случае невозможности построения статистически значимой модели, обладающей прием­лемыми параметрами качества, осуществляется сбор дополнительной рыночной информации и (или) проводится допол­нительная оценка рыночной стоимости земельных участков и (или) проводится перегруппировка земельных участков.

Если в результате расчета получается удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) земельного участка данного вида использования в руб./ед. площади, то кадастровая стоимость земельного участка вычисляется умножением УПКС на площадь земельного участка.

Кадастровая стоимость земельных участков для 11 и 12 видов разрешенного использования

Кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для размещения портов, водных, железнодорож­ных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, а также земель­ных участков, занятых вод­ными объектами, находящимися в обороте, определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости (т.е. кадастровая стоимость равна рыночной).Рыночная стоимость этих участков определяется в соответствии с нормативно правовыми актами, регулирующими оценочную деятельность в РФ, в частности, Федеральным законом №135-ФЗ от 29.07.98 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки, утвержденными приказами Министерства экономического развития РФ.

Кадастровая стоимость земельных участков для 13-15 видов разрешенного использования

Удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи, объектов, необхо­димых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных со­оружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов принимается равным минимальному для дан­ного населенного пункта значению УПКС земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-техниче­ского, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок(9-ый вид разрешенного использования). Кадастровая стои­мость данных земельных участков определяется путем умножения УПКС на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков, занятых особо охраняемыми территориями и объектами, город­скими лесами, скверами, парками, городскими садами, устанавливается равной произведению среднего для субъекта РФ значения УПКС земельных участков в составе земель лесного фонда на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования, уста­навливается равной произведению среднего значения УПКС, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения, в пределах того же муниципального района на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков 16-ого вида разрешенного использования

Кадастровая стоимость земельных участков улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, пере­улков, проездов, тупиков; земельных участков земель резерва; земельных участков, занятых водными объектами, изъ­ятыми из оборота или ограниченными в обо­роте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельных участков под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережных не рассчитывается, а устанавливается рав­ной одному рублю за земельный участок.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования осу­ществляется для каждого из видов разрешенного использования. По результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость земельных участков того вида разрешенного использования, для которого указанное значение наибольшее. Исключение составляют земельные участки одним из видов разрешенного использования которых является жилая за­стройка, для них кадастровая стоимость устанавливается по этому виду использования.

Результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете, который должен соответствовать специаль­ным требованиям. Отчет направляется в региональные органы исполнительной власти. Они в течение 30 дней должны принять решение об утверждении результатов оценки и передаче их в кадастр или об их отклонении. После утверждения отчета, данные о кадастро­вой стоимости могут служить налоговой базой для расчета земельного налога.

Результаты кадастровой оценки городских земель как составной части комплексной программы кадастровой оценки недвижимости могут использоваться для следующих целей:

- формирования налогооблагаемой базы земель населенных пунктов;

- установления ставок арендной платы за муниципальные земли;

- определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;

- уточнения схемы территориально-экономического зонирования;

- обоснования наиболее рациональных и перспективных направ­лений городской застройки;

- создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки