logo
Экономика агробизнеса весь конспект

Земельный кадастр.

ЗК – систематизированный свод сведений, полученных в результате проведения гос кадастрового учета земельных участков о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель РФ.

Это система изучения, учета и оценки земель. Имеет силу федерального закона. В соответствии с ним проводится оценка земель.

Основные разделы:

1. регистрация землепользователей;

2. данные о количестве земель по видам угодий и почв.

3. качественная оценка земель по важнейшим свойствам и признакам (естественное плодородие почв). Сюда включаются расчеты: бонитировка почв – это качественная оценка земель, критерием которой выступает средняя многолетняя урожайность с\х культур. Качественная оценка ведется в баллах, выражающих количественное сравнение, качество конкурирующей почвы с качеством почвы, принятой за эталон (эталон оценивается в 100 баллов).

Пример, Эталон: 40 ц\га = 100б

Оценить: 30 ц\га.

Урожайная цена балла 40\100=2\5

30:2\5=75 б

У каждого с\х предприятия существует свой балл бонитета:

Бi- балл i-той почвы.

n – количество различающихся по качеству участков предприятия.

Пi – площадь i- той разновидности почвы.

  1. экономическая оценка земли.

Это установление ценности отдельных групп земель не только по их естественному состоянию, но и с учетом возможности их использования в экономике.

Необходима при продажах участка; при передаче земли в качестве взноса в АО, товарищество или кооператив; для выделения участка под застройку (жилье, гидроэлектростанции, дороги и тд); для расчета земельного налога.

Кадастр ведется на 4 уровнях:

  1. уровень ФЛ или ЮЛ. Фискальные функция: для расчета земельного налога. Структура кадастра задается уже первом уровне, то есть все 4 раздела присутствуют.

  2. уровень района или города. Свод земельных кадастров ФЛ и ЮЛ этого района. Этот уровень ведется для разработки мероприятий по охране земель.

  3. уровень области или края. Для разработки региональной социальной политики ( возможность самообеспечения региона исходя из качества и урожайности).

  4. единый земельный кадастр на федеральном уровне. Федеральный земельный кадастр: наблюдается структура землепользования по собственникам, количество земель разного вида, качественная оценка, экономическая оценка, шкала налогов.

В СССР земельный кадастр пересматривался часто: сведения о количестве земель – ежегодно, о качестве – 1 раз в 5 лет.

Единой методики оценки земли и установление земельного налога страны не выработали. В Японии большую роль имеет экология и населенность территории, в Германии – балльная оценка по полученной прибыли; во Франции – тоже играет роль населенность. В РФ до последнего времени ситуации была неясной.

В СССР земельная рента изымалась 2 способами: ценовой механизм и прямой финансовый механизм. Ценовой механизм – рента изымалась путем отклонения закупочной цены от стоимостной основы ( цены были ниже для предприятий, находящихся в лучших климатических условиях; ценовых зон было очень много. Прямой финансовый механизм: использование налоговой системы для изъятия ренты; использовались фиксированные рентные платежи и дотации для неэффективных предприятий.

России предлагали (Харрисон и Кеннет) использовать путь социализации земельной ренты ( путь Гонконга): все земли в собственность государства и сдаются в аренду с\х производителям; арендная плата зависит от участка. Но в России уже была объявлена частная собственность => это путь был неприемлем.

Поэтому стали разрабатывать шкалу земельного налога (капиталистический путь).

2 составляющих земельного налога: плата за пользование землей определенного качества и налогообложение прибыли.

Нормативная цена земли = 200* земельный налог с 1 га

В 1992 году на С-З (кроме Лен области – там 63 руб\га) земельный налог составлял 10 руб\га. Он был минимальным земельным налогом. Но в том же 1992 году минимум повысили до 100 руб\га.

В 1994 году вводится новая формула для определения нормативной цены земли: НЦВ =200 * земельный налог.

Мин НЦВ = 200*100=20000

Макс НЦВ = 36,8 * 20000= 736 тыс

Вплоть до 1999 года вносились постоянные изменения.

В 1995 г: ЗН’ 95 = ЗН’94 * 1,5

В 1996 г: ЗН’ 96 = ЗН’95 * 1,5

В 1997 г: ЗН’ 97 = ЗН’96 * 2

В 1998 г: ЗН’ 98 = ЗН’97

В 1999 году снова вводится коэффициент. Стало понятно, что система работает плохо. 2004: при принятии закона РФ « О внесении изменений во 2 часть НК» кардинально изменилось налогообложение земли – изменилась налоговая база. До 2004 году базой было площадь участка, в 2004 базой стала кадастровая стоимость земельного участка. Максимальная кадастровая стоимость в Краснодарском крае: 43560 рублей \ га. Минимальная в Якутии и Магаданской области: 400 руб\га. Московская область: 33030 руб\га. Лен область: 23000 рубъ\га. В среднем по РФ: 11040 руб\га.

До 01.01.2006 года можно было платить налог по старой системе. Налог является местным, средства зачисляются в местный бюджет независимо от того в какой форме собственности земля.

Не признаются объектами налогообложения:

- Участки, изъятые из оборота

- участки, ограниченные в обороте (ограничены: заповедники, объекты культурного наследия, объекты для обеспечения обороноспособности, таможня, лесной и водный фонд).

Конкретные ставки устанавливаются местными организациями власти, но заданы максимальные ставки:

  1. 0,3% для земель с\х назначения, используемые для с\х производсва;

  2. 0,3% для ЛПХ, садоводств;

  3. 1,5% для прочих земельных участков

Для районов, в которых проживают малочисленные народы Севера, по решению местных органов власти налога может не быть.

Нормативная цена земли – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Формула НЦЗ = 200 ЗН остается, но с оговоркой, что НЦЗ определятся правительством РФ (при передаче земли по наследству, дарении, получении банковского кредита под залог земли).

Закон об обороте земель 26.06.2002 г.

В 2005 г. были внесены поправки.

Принципы закона:

  1. Сохранение целевого использование земель;

  2. Устанавливается максимальный размер земель, который может находиться у одного физического или юридического лица с родственниками;

  3. Преимущественное право субъекта РФ на покупку земельного участка из земель с/х назначения;

  4. Преимущественное право субъекта РФ на покупку земельной доли, если выделившийся из колхоза или совхоза человек собирается земельный участок продавать;

  5. Особенности землепользования для иностранцев: земля может находиться только в аренде (с/х назначения);

  6. Устанавливаются минимальные размеры земли укрепления в собственность орошаемых или осушаемых земель.

Изъятие земель может быть:

- за нецелевое использование

- за порчу, отравление или загрязнение земель

Залог земель может осуществляться в соответствии с Федеральным законом об ипотеке (2004 г), там определяют и залог земельных участков. Предметом залога может быть и земельная доля, но она должна быть выделена в натуральном виде. Земля, которая находится в государственной собственности, не может быть предметом залога.

Каким образом государство участвует в купле-продаже?

  1. Государство регулирует. Срок аренды оговаривается только в договоре.

  2. Собственник подает заявку в органы исполнительной власти субъектов Федерации о том, что он хочет продать земельный участок. Органы думают о покупке в течение 1 месяца.

  3. Собственник фиксирует цену на 1 год

  4. Через 1 год собственник может инициировать другую цену и органы исполнительной власти опять рассматривают это месяц, затем процесс повторяется.

ТО, государство скупает самые лучшие земли. Процесс продажи также может затянуться.