18.Этапы кадастровой оценки земель населенных пунктов.

Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие этапы:

1-й этап - подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации;

- сбор общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, инженерно-геологических характеристиках территории;

- определение городской черты в соответствии с генеральным планом развития города;

- классификация земель по землепользователям города, правовому режиму;

- классификация земель по функциональному использованию;

- классификация земель по градостроительной ценности, типам объектов недвижимости и основным видам текущего использования с выделением оценочных микрозон ;

- оценка текущего использования и прогноз наиболее эффективных направлений развития земель отдельных оценочных зон с уточнением их границ и площадей;

- определение типичных земельных участков, входящих в состав оценочных зон;

- сбор, проверка достоверности и группировка данных рынка земельных участков по оценочным зонам.

2-й этап - функциональное зонирование территории города; В качестве границ оценочных зон могут использоваться:

- естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа -р еки, озера, овраги, обрывы и т.п.);

- границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);

- улицы, площади, проезды;

- границы (заборы) предприятий и объектов производственного и непроизводственного назначения;

- границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий.

На территории оценочных зон устанавливаются параметры типичных земельных участков по общей площади, площади застройки, уровню инженерного обустройства и местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.

3-й этап - исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель; Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типичных земельных участков устанавливаются:

• по незастроенным земельным участкам на основе статистического анализа рыночных цен и затрат на освоение земли;

• по земельным участкам, застроенным объектами недвижимости, с применением метода изъятия затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры.

В зависимости от реальной ситуации на рынке недвижимости для оценки применяются и другие методы массовой оценки недвижимости.

Если оценочная стоимость земли в пределах одной оценочной зоны для различных видов использования существенно различается, то выделяются оценочные микрозоны .

4-й этап - ценовое зонирование территории города; Оценочная зона – часть земель административно-территориального образования, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению к кадастровой стоимости типичных земельных участков. Оценочные микрозоны , близкие по значению к кадастровой стоимости земли, объединяются в оценочные зоны. При этом одна оценочная зона может быть представлена несколькими локальными участками на территории города.

Объединение отдельных микрозон в оценочные зоны осуществляется на основе соблюдения следующих принципов:

• близость значений показателей кадастровой стоимости земельных участков;

• территориальное единство расположения микрозон ;

• общность инженерной инфраструктуры, однородность положительного или отрицательного воздействия граничащих с микрозонами крупных инженерных сооружений или объектов.

5-й этап - оформление результатов кадастровой оценки городских земель (цифровых и графических).