3. Ринок земельних ресурсів і ціна землі.

Поряд з іншими ринками за призначенням його об’єктів виділяють ринок земельних ділянок або як його ще називають “земельний ринок” (“ринок землі”). Кожен із видів ринків має свої особливості. Не є винятком і ринок землі.

Специфічність кожного виду ринку надає його об’єкт, оскільки в найзагальнішому вигляді суб’єктами усіх їх є продавці і покупці.

Об’єктом ринку землі є земельні ділянки в межах території тієї чи іншої країни. І в цьому контексті ринок землі є сукупністю економічних відносин власника землі з її покупцем з приводу купівлі-продажу земельних ділянок. Земля тут виступає товаром.

Земля, з усією сукупністю для господарської діяльності властивостей, розглядається як природний ресурс. В цьому плані вона має велике значення для забезпечення процесу виробництва. По-перше, виробниче використання самої землі, як такої, в сільському господарстві і у вигляді базису розміщення будь-якої іншої діяльності у просторі. По-друге, використання окремих властивостей землі, важливих для виробництва, які визначаються як природні ресурси, що надходять від землі (флора і фауна, запаси корисних копалин).

З іншого боку, на відміну від багатьох ресурсів, земля не є результатом виробничої діяльності людини, оскільки споконвічно являє собою природне утворення. В силу цього пропозиція землі та інших природних ресурсів суворо обмежена як в межах даної країни, так і у світі в цілому.

Зниження або підвищення цін на природні ресурси практично не змінює їхньої кількості на протязі достатньо тривалого періоду часу. Правда, така пропозиція може бути незначно збільшена в довгостроковій перспективі за рахунок освоєння нових ділянок землі, дренажних робіт, відкриття та освоєння нових запасів корисних копалин. Але ці зміни незначні і в кінцевому результаті не суперечать основному положенню, що кількість землі та інших природних ресурсів фактично є обмеженою і фіксованою. Тому пропозиція землі має абсолютно нееластичний характер, тобто вона не може бути збільшена навіть за умови підвищення ціни на землю, а крива пропозиції на графіку має вигляд прямої вертикальної лінії.

Фіксований характер пропозиції землі означає, що ціна землі на ринку визначається головним чином умовами попиту, а пропозиція при цьому пасивна.

Ціна землі, яку купують у власність, також як і ціна використання землі визначається на ринку в результаті співвідношення попиту і пропозиції. Між ними існує тісний взаємозв’язок. В цьому плані ціна землі – це дисконтований потік її доходу (ренти).

Дисконтування – це метод визначення поточної вартості (ціни) будь-якого капітального ресурсу (в тому числі і землі) з урахуванням надання ним у майбутньому прибутку при існуючій ставці банківського відсотка. Інакше кажучи, дисконтування дозволяє визначити, яку ціну необхідно заплатити за капітальний ресурс (землю) сьогодні, щоб від його використання через визначений час отримати бажаний результат.

В иходячи з цього, ринкова ціна земельної ділянки, яка реалізується у власність, являє собою капіталізоване значення ренти, тобто сьогоднішньої сумарної величини всіх майбутніх орендних платежів, які, як очікується, ця земля здатна принести. Інакше кажучи, власник погоджується продати свою ділянку землі за таку суму, яка, будучи покладеною до банку, принесе йому річний дохід у вигляді відсотка не нижчого від того, який він одержував би у формі ренти.

Наведена формула показує, що існує два основних фактори зміни ціни продажу земельних ділянок: зміна очікуваного рентного доходу і коливання ринкових ставок відсотка у відповідності з яким капіталізується доход від земельної ренти. При цьому ціна землі прямо пропорційна величині ренти і обернено пропорційна ставці позичкового відсотка.

Фактично ж ціна землі може коливатися не тільки від маси ренти і ставки позичкового відсотка, але і від вартості освоєння та поліпшення землі, співвідношення попиту і пропозиції на продукцію сільського господарства, напрямків економічної політики щодо державного регулювання аграрного сектору економіки тощо.

Формування в Україні повноцінного ринку земельних ресурсів зумовлює потребу якнайшвидшої реальної грошової оцінки кожної земельної ділянки.