II. Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов

1. Формирование Перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов.

2.1.1. Перечень земельных участков в составе земель населенных пунктов формируется территориальным управлением федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по оказанию услуг в сфере государственной кадастровой оценки земель, по субъекту Российской Федерации в форме соответствующего раздела Кадастрового плана территории, содержащего общие сведения о земельных участках, по состоянию на дату начала работ.

2.1.2.  Указанный перечень должен содержать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории; не допускается отсутствие учетных характеристик по земельным участкам, включенным в перечень, и наличие противоречивых данных.

2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1. – 1.2.10. настоящих Методических указаний.

1. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1. – 1.2.10. настоящих Методических указаний, осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке:

- определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;

- построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- расчёт кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации.

Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется из источников информации, содержащих достоверную информацию.

При этом сбор сведений может осуществляться из следующих источников:

- государственный земельный кадастр;

- государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства;

- фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований.

В тех случаях, когда факторами стоимости являются характеристики земельных участков, не содержащиеся в источниках, перечисленных выше, может быть использована достоверная информация, содержащаяся в иных источниках.

Для проведения группировки земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется перечень факторов стоимости, на основе которых будет проведена группировка, а также значения и (или) диапазон значений данных показателей для отнесения земельных участков в составе земель населенных пунктов к соответствующей группе. Выбор показателей и их значений и (или) диапазона значений должен быть обоснован.

В случае, если принято решение не проводить группировку земельных участков в составе земель населенных пунктов в рамках какого-либо вида разрешенного использования земель, все земельные участки данного вида разрешенного использования земель рассматриваются как одна группа.

Земельные участки каждой группы не должны пересекаться (земельный участок должен быть отнесен только к одной группе), должны быть однородными с точки зрения значений (или) диапазонов значений факторов стоимости и полностью покрывать данный вид разрешенного использования земель (земельный участок должен быть отнесен к какой-либо группе).

 Для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.

В качестве рыночной информации используются:

- цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека);

- цены предложения (купля-продажа, аренда);

- цены спроса (купля-продажа, аренда);

- информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, установленной в отчетах об оценке;

- коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости;

- иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

В качестве источников информации могут быть определены:

- официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления;

- средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости;

- отчеты об оценке рыночной стоимости.

Информация считается достаточной, если на ее основе можно построить статистически значимую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

В случае недостаточности рыночной информации проводится сбор дополнительной рыночной информации и (или) перегруппировка земельных участков в составе земель населенных пунктов и (или) оценка рыночной стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе данной группы с целью обеспечения достаточности рыночной информации и (или) уточнение состава факторов стоимости.

В целях определения достоверности собранной рыночной информации проводится ее статистический анализ. На основании статистического анализа рыночной информации определяется и устраняется информация об объектах-аналогах с выбросами в значениях рыночной стоимости и (или) значениях факторов стоимости, обеспечивается непротиворечивость и интерпретируемость рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, проверяется репрезентативность выборки и выбираются факторы стоимости для построения статистических моделей.

Для каждой группы земельных участков в составе земель населенных пунктов в рамках видов разрешенного использования осуществляется построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости путем определения значений коэффициентов (параметров) модели.

Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется на основе сведений о рыночной стоимости и (или) рыночной информации о цене указанных земельных участков.

Построенная статистическая модель расчета кадастровой стоимости должна удовлетворять допустимым уровням критериев, определяющих статистическую значимость моделей данного вида.

Анализ качества построенных моделей проводится на обучающей и контрольной выборках.

Под обучающей выборкой понимается рыночная информация, на основе которой строятся модели расчёта. Под контрольной выборкой понимается рыночная информация, на основе которой проверяется качество построенных моделей расчёта, не включающая информацию обучающей выборки.

Количество земельных участков в составе земель населенных пунктов в контрольной выборке и значения факторов их стоимости должны быть достаточными для формирования обоснованного суждения о качестве построенной статистической модели для всей генеральной совокупности земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Анализ качества статистической модели проводится с использованием статистических показателей, характеризующих качество статистических моделей данного вида.

Модель считается пригодной для последующего расчета кадастровой стоимости земельных участков, если параметры качества модели находятся в допустимых пределах и близки по значению на обучающей и контрольной выборках.

Из всех полученных моделей для каждой группы выбирается статистически значимая модель, обладающая наилучшим качеством. Построенная модель расчёта должна отвечать требованиям предметной интерпретации (объяснимости), а также удовлетворять допустимым уровням показателей качества статистических моделей данного вида.

В случае невозможности построения статистически значимой модели, обладающей приемлемыми параметрами качества, необходимо осуществить сбор дополнительной рыночной информации и (или) провести дополнительную оценку рыночной стоимости земельных участков и (или) провести перегруппировку земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Если построенная статистическая модель выражает зависимость кадастровой стоимости земельного участка от значений факторов стоимости, то расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется подстановкой значений факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в статистическую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Если построенная статистическая модель выражает зависимость удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка от значений факторов стоимости, кадастровая стоимость земельного участка определяется следующим образом:

- определяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка путем подстановки значений факторов стоимости земельного участка в статистическую модель расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- определяется кадастровая стоимость земельного участка путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка.

2.2.8.  В случае невозможности построения статистически значимой модели, обладающей приемлемыми параметрами качества, невозможности осуществления сбора дополнительной рыночной информации и (или) проведения дополнительной оценки рыночной стоимости земельных участков и (или) проведения перегруппировки земельных участков кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1. – 1.2.10. настоящих Методических указаний, может определяться путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости. При этом рыночная стоимость земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

2.3. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.11. – 1.2.12. настоящих Методических указаний.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.11. – 1.2.12. настоящих Методических указаний, определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости. Рыночная стоимость указанных земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

2.4. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.13. - 1.2.15. настоящих Методических указаний.

2.4.1. Кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпункте 1.2.13. настоящих Методических указаний, определяется путем умножения минимального для данного поселения значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпункте 1.2.9. настоящих Методических указаний, на площадь земельных участков.

2.4.2. Кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпункте 1.2.14. настоящих Методических указаний, устанавливается равной произведению среднего для субъекта Российской Федерации (для г. Москвы и г. Санкт-Петербурга – Московской и Ленинградской областей соответственно) значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда на площадь земельных участков.

2.4.3 Кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпункте 1.2.15. настоящих Методических указаний, устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков первой группы сельскохозяйственного назначения в пределах того же муниципального района на площадь земельных участков. В случае, если населенный пункт граничит с несколькими муниципальными районами, то кадастровая стоимость земельных участков в составе вида разрешенного использования земель, указанных в подпункте 1.2.15 настоящих Методических указаний, устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков первой группы в составе земель сельскохозяйственного назначения в пределах территорий граничащих муниципальных районов на площадь земельных участков.

2.5. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпункте 1.2.16. настоящих Методических указаний.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпункте 1.2.16. настоящих Методических указаний, не рассчитывается и устанавливается равной одному рублю за земельный участок.

2.6. Особенности расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельских населенных пунктов.

2.6.1. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельских населенных пунктов допускается осуществлять на основании следующих положений.

2.6.2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельских населенных пунктов вида разрешенного использования земель, указанного в подпункте 1.2.2. настоящих Методических указаний осуществляется в соответствии с порядком, предусмотренном подпунктах 2.2.1. – 2.2.7. настоящих Методических указаний.

2.6.3. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе сельских населенных пунктов видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.11. – 1.2.12. настоящих Методических указаний, осуществляется в соответствии с пунктом 2.4. настоящих Методических указаний.

2.6.4. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе сельских населенных пунктов видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1., 1.2.3. - 1.2.10., 1.2.13.-1.2.15. настоящих Методических указаний, предполагает следующую последовательность действий:

- определение соотношений между средним (медианным) значением удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1., 1.2.3. – 1.2.10., 1.2.13. – 1.2.15. Методических указаний, в составе земель населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тысяч жителей для муниципального района (городского округа) и средним (медианным) значением удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, указанных в подпункте 1.1.2. настоящих Методических указаний, в составе населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тысяч жителей в муниципальном районе (городском округе);

- определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1., 1.2.3. - 1.2.10., 1.2.13.-1.2.15. настоящих Методических указаний, в составе сельских населенных пунктов путем умножения средних (медианных) значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, указанных в подпункте 1.2.2. настоящих Методических указаний, в составе сельских населенных пунктов на значения соответствующих соотношений;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе сельских населенных пунктов видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1., 1.2.3. - 1.2.10., 1.2.13.-1.2.15. настоящих Методических указаний путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе данных видов разрешенного использования на площадь земельных участков.

2.6.5. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе сельских населенных пунктов видов разрешенного использования земель, указанных в подпункте 1.2.16 настоящих Методических указаний, осуществляется в соответствии с пунктом 2.6. настоящих Методических указаний.

2.7. Особенности расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования.

2.7.1. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования осуществляется для каждого из видов разрешенного использования в соответствии с пунктами 2.2. - 2.6. настоящих Методических указаний.

По результатам расчетов устанавливается  кадастровая стоимость земельных участков того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее.

Исключение составляют земельные участки в составе земель населенных пунктов, одним из видов разрешенного использования которых является жилая застройка. Для указанных земельных участков кадастровая стоимость определяется в соответствии с пунктом 2.2. настоящих Методических указаний.

19. Что такое стоимость. Виды стоимости.

ФСО № 2. При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

рыночная стоимость;

инвестиционная стоимость;

ликвидационная стоимость;

кадастровая стоимость.

6. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

7. Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

- при изъятии имущества для государственных нужд;

- при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

- при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

- при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

- при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

- при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

8. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

9. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

10. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

20. Принципы оценки. Дать характеристику принципам наилучшего и наиболее эффективного использования.

Экономические принципы оценки земли условно можно разде­лить на три группы

Три группы принципов оценки обобща­ет принцип наиболее эффективного использования (НЭИ).

НЭИ означает, что из возможных вариантов использования земельного участка выбирается тот, при котором наиболее полно ре­ализуются функциональные возможности единого объекта недвижи­мости. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости земли.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка зависит от альтернативных вариантов его использования, а не только от текущего землепользования. Данный принцип является обобщающим для оценки рыночной стоимости земли, так как позволяет определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строе­ния находятся на нем на дату оценки.

НЭИ определяется как использование, которое:

■ является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юри­дическим нормам, включая нормы землепользования и охраны окру­жающей среды, градостроительные ограничения, требования по охра­не памятников истории и архитектуры, благоустройству прилегающей территории;

■ физически осуществимо;

■ финансово выполнимо;

■ обеспечивает наивысшую стоимость земельного участка.

В российской практике НЭИ обычно оценивается в два этапа:

рассматривается, во-первых, незастроенный земельный участок,

во-вторых, участок земли с существующими улучшениями.

Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроитель­ных, экологических и иных ограничений, а также перспектив разви­тия района.

Если на земельном участке уже имеется застройка, то, как пока­зывает практика, его существующее использование может не соответ­ствовать наиболее эффективному варианту. Сложившееся исполь­зование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений.

Понятие наиболее эффективного использования является осно­вополагающим, а также оно является неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости.

НЭИ может изменяться с течением времени.

Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использо­ванием может стать строительство заправочной станции, пункта быст­рого питания или автосервиса.

На практике принцип НЭИ является исходной предпосылкой, на которой строится заключение о рыночной стоимости земельного участка.

21. Принципы оценки. Характеристика принципов, основанных на представлениях пользователя.

Первую группу принципов оценки образуют принципы, основан­ные на представлениях потенциальных земельных собственников.

Исходным принципом оценки рыночной стоимости земель раз­личного назначения выступает принцип полезности, который озна­чает, что чем больше земельный участок способен удовлетворить потребности собственника (пользователя), тем выше его полезность и стоимость.

Полезность выступает ключевым критерием для оценки любого недвижимого имущества. Полезность — понятие относительное, рассматриваемое применительно к конкретным условиям. Для некоторых видов недвижимого имущества оптимальная полезность достигается, если объекты эксплуатируются как отдельные, другие могут оказать­ся более полезными в составе некоторого комплекса.

Поэтому целесообразно различать полезность имущества, рас­сматриваемого отдельно, и его полезность как части комплекса. Оцен­щик должен рассматривать имущество так, как его воспринимает рынок: либо как отдельный объект, либо как часть имущественного комплекса.

В экономической оценке полезность обусловлена совокупностью характеристик земельного участка, которые определяют целевое назначение, возможность и способы его эксплуатации, а в результа­те — величину и сроки получения доходов или других выгод от исполь­зования земли, таких как эксплуатация в особом режиме или связь с историческими ценностями. Основными признаками, по которым определяется полезность конкретного земельного участка, могут быть объем и характер правомочий собственника земельного участка, фор­мы и величина выгод, размер, риск и время получения денежного пото­ка от использования участка и иные характеристики условий земле­пользования или местоположения (например, престижность).

Полезность для каждого потребителя индивидуальна, она ко­личественно и качественно определена во времени и пространстве. Например, для сельскохозяйственных и лесных земель полезность обусловлена величиной ренты по плодородию и местоположению, а для земель под застройку особое значение имеет местоположение, внешнее окружение и потенциал повышения стоимости конкретного участка.

Принцип замещения означает, что стоимость земельного участка зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или заменяющие его участки. Данный принцип учитывает возможность альтернатив­ного выбора для покупателя, т.е. при наличии определенного числа однородных (по полезности или доходности) земельных участков самым высоким спросом будут пользоваться участки с наименьшей ценой. Кроме того, принцип замещения определяет максимальную стоимость единого объекта недвижимости. Например, для земельных участков в населенных пунктах верхняя граница рыночной стоимости недвижимости устанавливается на основе затрат на строительство заменяющей недвижимости в приемлемые сроки.

Принцип замещения наиболее полно реализуется в новых посе­лениях, районах массовой жилой и дачной застройки, где высок уро­вень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов и преобладают однотипные земельные участки.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход или удобства от использования земельного участка, включая выручку от последующей продажи, ожидает получить потенциальный покупатель (инвестор).

Данный принцип лежит в основе оценки стоимости земельных участков доходным подходом, когда оценочная стоимость определя­ется как сумма текущих стоимостей будущих доходов. По отношению к земле сельскохозяйственного назначения принцип ожидания про­является в том, что стоимость участка отражает капитализированную величину ожидаемой ренты от сельскохозяйственного производства. Стоимость земельного участка в населенном пункте, отведенно­го под жилую застройку, будет отражать капитализированную вели­чину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую можно будет получить от эксплуатации земельного участка со строениями.

Кроме того, поскольку использование земельных участков носит длительный характер, то оценка их рыночной стоимости в конкрет­ном районе всегда учитывает перспективные тенденции развития дан­ной территории. В этом отношении данный принцип заставляет оценщика более тщательно анализировать и сопоставлять влияние принципов спроса и предложения, конкуренции, отражающих теку­щую рыночную ситуацию.

22. Принципы, связанные с рыночной средой, их характеристики.

Третья группа принципов оценки отражает действие рыночной среды и включает принципы спроса и предложения, конкуренции, соответствия, изменения внешней среды.

Принцип спроса и предложения выражает взаимозависимость между растущей потребностью в земельных участках в процессе соци­ально-экономического развития общества и природной ограниченно­стью их предложения.

Спрос на земельные участки формируется под влиянием много­численных факторов, которые можно разделить на следующие группы:

■ экономические: темпы экономического роста, развитие инфра­структуры и транспорта, уровень занятости населения, величина дохо­дов и цен, отраслевая и региональная структура производства и др.;

■ демографические: численность и плотность населения в дан­ном регионе, возрастной и профессиональный состав, миграция насе­ления, средний размер семьи и др.;

■ природно-климатические: продолжительность времен года, водный режим, физические характеристики участка (тип почвы, рель­еф, форма участка) и др.;

■ административные: территориально-экономическое зонирова­ние, политика государства в области налогов, цен, кредита, правовое регулирование земельного рынка.

Предложение земли в целом выступает как фиксированная вели­чина, ограниченная самой природой. В этом проявляется одна из осо­бенностей земли как свободно не воспроизводимого товара. Взаимо­действие спроса и предложения на землю в краткосрочном периоде можно проиллюстрировать

Таким образом, предложение земельных участков, пользующих­ся наибольшим рыночным спросом - земель под застройку, - имеет тенденцию к росту за счет сокращения земель сельскохозяйственного назначения и земель запаса. Графически кривая предложения земель указанной категории не является вертикальной линией т.е. абсолют­но неэластичной, а имеет низкую эластичность (рис. 1.4).

Соотношение спроса и предложения определяет текущий уровень цен на земельные участки. Принцип спроса и предложения как основа механизма рыночного саморегулирования объясняет различия в цене земельных участков в зависимости от их целевого назначения, разре­шенного использования, формы собственности и местоположения.

Принцип конкуренции означает, что цены на земельные участки устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на земельный рынок и усиливает конкуренцию: Однако при наличии монополизма сверхприбыль порождает разрушительный характер кон­куренции, подрывает действие рыночных механизмов, а в конечном счете приводит к искажению реальной стоимости земли. Особенно опасен этот процесс для стадии зарождения и становления рыночных земельных отношений, что характерно для нашей страны.

Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на зе­мельном рынке ожидается обострение соперничества, то оценщик или уменьшает величину прогнозируемых доходов или повышает степень риска. Кроме того, если собственник получает доход, превышающий среднерыночную величину, то вероятность дальнейшего поступле­ния дохода требует тщательного обоснования, например заключения договоров долгосрочной аренды.

Принцип соответствия подразумевает, что максимальная рыночная стоимость земли возникает тогда, когда имеется совмести­мый характер землепользования различных участков сельскохозяй­ственного назначения, а также достаточный уровень архитектурной однородности или сходства с окружающими объектами в использова­нии, по размеру и стилю земельных участков населенных пунктов.

Использование земельного участка будет эффективным, если затраты на его приобретение и освоение соответствуют полезности или доходности построенного на нем объекта недвижимости и отвечают существующим в данном регионе стандартам, потребностям и ожида­ниям. Таким образом, соответствие означает, в какой степени архитек­турный стиль и уровень удобства и услуг, предлагаемых имуществен­ным комплексом, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

Принцип соответствия требует определенного местоположения участка с точки зрения приобретения материально-технических средств или продажи товаров и услуг. Так, при строительстве склад­ских помещений предпочтение отдается участкам/имеющим выход на крупные шоссе или железнодорожные станции. Для таких объек­тов как кафе, рестораны, мотели, бензоколонки, магазины хозяйствен­ных товаров, запчастей, горюче-смазочных материалов большое зна­чение имеет визуальная открытость со стороны дорожного движения.

При выборе местоположения земельного участка необходимо принимать во внимание внешние объекты, существование которых может создать неудобства и нанести вред планируемой застройке. Например, не допускается сочетание объектов отдыха и малопривле­кательных производственных зданий и сооружений, загрязняющих окружающую среду, источников шума, неприятных запахов и т.п.

Критерии соответствия, как и стандарты в целом, совершенству­ются по мере роста городов и нарастания многообразия форм земле­пользования.

Принцип изменения внешней среды предполагает учет при оцен­ке земельных участков возможных изменений экономических, соци­альных, юридических условий, при которых используется земля, и учет внешнего окружения.

Земельные участки, наряду с расположенными на них объектами недвижимости, подвержены влиянию внешних факторов значительно больше, чем любой другой вид товаров или услуг. Это обусловлено фи­зической неподвижностью земли, ее фиксированным местоположени­ем. При этом можно выделить несколько уровней внешнего воздействия:

■ макроэкономический;

■ региональный;

■ местный.

На макроэкономическом уровне на рыночную стоимость земель­ных участков оказывают влияние такие факторы как: тенденции раз­вития экономики, темпы экономического роста, структурные преоб­разования, уровень занятости и реальных доходов населения, налогообложение имущества, государственная земельная и кредитная политика, законодательство по охране окружающей среды и др.

На региональном и местном уровне велико воздействие местного законодательства, налоговой политики администрации, интенсивно­сти строительства, уровня развития ипотеки, инфраструктуры в райо­не и особенно транспорта. Необходимо также учитывать, на какой стадии развития (рост, зрелость, упадок) находятся город, район или отрасль производства.

23. Три подхода к рыночной оценки.

ФСО №1 Подходы к оценке

13. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

14. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

15. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

В мировой практике для кадастровой и единичной оценки земель­ных участков применяются три подхода:

1) доходный;

2) сравнительный;

3) затратный.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определе­нию рыночной стоимости земельных участков, утвержденными рас­поряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, оцен­щик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) доходный, сравнительный и затратный под­ходы к оценке. В рамках каждого из подходов оценщик впра­ве самостоятельно выбирать конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участ­ков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остат­ка, метод предполагаемого использования. Подходы и методы оценки земельных участков можно проиллю­стрировать с помощью схемы.

24. Сравнительный подход. Методы сравнительного подхода.

Сравнительный подход широко используется в регионах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земель­ных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой.

Сравнительный подход основывается на принципе замещения т.е. на систематизации и сопостав­лении информации о ценах продажи аналогичных земельных участ­ков

Сравнительный подход при оценке земельного участка включает:

• метод сравнения продаж,

• метод выделения

• метод распределения.

Метод сравнения продаж. С помощью этого ме­тода моделируется рыночная стоимость оцениваемого земельного участка посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных уча­стков.

В общем виде модель расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, принимает следующую форму:

с_р=ц±к

где

Ср — рыночная стоимость оцениваемого земельного участка;

Ц — цена продажи г-го сравнимого земельного участка;

К — величина корректировок цены продажи г-го сравнимого земель­ного участка.

Метод сравнения продаж включает четыре этапа:

1) выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соот­ветствующем сегменте земельного рынка;

2) проверка информации о сделках с земельными участками;

3) сравнение оцениваемого земельного участка с участками, про­данными на рынке и внесение корректировок с учетом различий меж­ду оцениваемым и каждым из сравниваемых участков;

4) анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой вели­чины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. На первом эта­пе изучается земельный рынок и проводится его сегментирование.

Сегментирование рынка — это процесс разбиения рынка на секто­ра, имеющие схожие характеристики объектов и субъектов.

К характеристикам земельного участка, типичного для данного сегмента рынка, относятся:

• целевое назначение и разрешенное использование земельного участка;

• передаваемые юридические права собственности, ограничения и сервитута;

• местоположение (например, в Московской области — удален­ность от МКАД и престижность направления);

• плодородие при оценке сельскохозяйственных или лесных зе­мель.

В результате сегментирования земельного рынка выделяются сле­дующие группы земельных участков:

1) незастроенные земельные участки;

2) земельные участки дачных и садоводческих объединений граждан;

3) земли под домами индивидуальной жилой застройки;

4) придомовые земельные участки многоэтажных жилых домов;

5) земельные участки под объектами доходной недвижимости:

• земли гаражей и автостоянок,

• земли под объектами торговли и общественного питания,

• земли под офисными и административными зданиями;

6) участки под объектами промышленности и складскими поме­щениями;

7)сельскохозяйственные угодья.

Каждая указанная группа может быть сегментирована более детально при наличии рыночной информации о продажах.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участ­ками. На втором этапе необходимо провести отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в типичных рыночных условиях. Источниками данных о сделках с земельными участками могут быть;

• регистрационные палаты и городские, районные и поселковые земельные комитеты, где осуществляется регистрация сделок с земель­ными участками.

периодическая печать.

• цены земельных аукционов и конкурсов, которые отклоняют­ся от рыночных цен в большей или меньшей степени в зависимости от частоты проведения.

• нормативная цена земли, которая используется при вынужден­ной продаже земельных участков,

• риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недви­жимостью, оценочные фирмы, ипотечные кредитные организации и другие источники.

При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок в районе оценки целесообразно использовать информацию о ценах, сложивших­ся в других районах, схожих по своим ценообразующим характери­стикам с территорией оценки.

Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участ­ками, проданными на рынке, и внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участ­ков. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. Корректировки делаются с учетом того, как эти различия будут оценены типичным покупателем на рынке. Оценка земельного участка путем сравнения с другими, продан­ными участками земли может проводиться двумя способами:

1) по элементам сравнения;

2) с помощью единиц сравнения.

Способ элементов сравнения. Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условия сделок, которые влия­ют на величину цены продажи.

. При сравнении земель­ных участков рекомендуется рассматривать следующие элементы

1. Состав передаваемых прав собственности.

2. Условия финансирования сделки купли-продажи.

Типичными являются следующие варианты расчетов:

а) расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи. В данном случае корректировка не требуется;

б) получение покупателем кредита в банке для покупки объекта недвижимости. В этом случае для корректировки из продажной цены отнимают величину процентов в денежном выражении;

в) финансирование сделки купли-продажи объекта недвижимо­сти самим продавцом, т.е. предоставление покупателю ипотечного кре­дита.

К условиям финансирования относится и корректировка оплаты наличными деньгами, если она является нетипичной, равная издерж­кам перевода денег из безналичной формы в наличную.

3. Условия продажи.

4. Время продажи.

5. Местоположение и окружение. Коррек­тировка на местоположение требуется, когда географическое положе­ние объекта сравнения отличается от положения объекта оценки. Вне­сение поправки на местоположение довольно ощутимо сказывается на стоимости оцениваемого участка.

Если сопоставимый участок находится в другом районе, то необ­ходимо провести анализ возможных различий между этими района­ми. При расчете величины корректировки необходимо учитывать раз­решенное использование земельных участков. Величина корректировки обычно выражается либо в денежном выражении, либо в виде процентов. Наилучшим образом величина корректировки выводится из анализа парных продаж. При оценке застроенных земельных участков корректировка на местоположение отражает разницу в стоимости земли для единых объектов недвижи­мости.

6. Физические характеристики. Наиболее точная кор­ректировка цены продажи аналогов на отличия физических характе­ристик осуществляется методом корреляционно-регрессионного ана­лиза.

7. Экономические характеристики. К ним относятся доступные коммунальные услуги — наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним, транспортная доступность, наличие объектов социальной инфраструктуры и т.п.

Способ сравнения по элементам широко используется при оцен­ке земельных участков приблизительно одного размера, которые силь­но отличаются по отдельным элементам сравнения.

Последовательность внесения корректировок

В первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (1—4 элементы сравнения). Кор­ректировки проводятся путем применения каждой последующей кор­ректировки к предыдущему результату.

Во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к земельному участку (5—7 элементы сравнения), путем применения указанных корректировок к результату, получен­ному после корректировки на условия рынка. Данные поправки обыч­но вносятся методом суммирования, т.е. определяется алгебраическая сумма поправок в денежном или процентном отношении, которая вно­сится в скорректированную цену аналога после внесения поправок по первым четырем элементам сравнения.

В зависимости от отношения цены к единице сравнения все кор­ректировки делятся на процентные и денежные. При этом денежная корректировка может вноситься как к цене всего участка (абсолютная денежная корректировка), так и к цене единицы сравнения (относи­тельная денежная корректировка).

Сложной проблемой метода сравнения продаж является опреде­ление величины корректировок, которое может производиться сле­дующими способами.

1. Прямое попарное сопоставление цен аналогов — анализ парных продаж.

2. Корреляционно-регрессионный анализ.

3. Графический анализ

4. Метод анализа издержек.

5. Прямое попарное сопоставление дохода двух аналогов, отлича­ющихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и опре­деление путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения.

6. Экспертные методы расчета поправок.

7. Индивидуальные опросы профессионалов и осведомленных лиц, по­зволяющие собрать информацию о значениях различных элементов срав­нения, которая может быть полезна при проведении корректировок.

8. Анализ вторичных данных.

Способ единицы сравнения. Поскольку земельные участки, при­носящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, то при проведении сравнения проданных участков с оце­ниваемым участком полученные данные необходимо привести к обще­му знаменателю, т.е. определенной единице сравнения. Переводя цену продажи объекта в единицу сравнения, можно сравнивать земельные участки, которые конкурируют на одном сегменте рынка.

При сделках с незастроенными земельными участками исполь­зуются следующие единицы сравнения.

Цена за 1 га — при оценке больших массивов сельскохозяйствен­ных или лесных земель, промышленных зон, при разделении земельных массивов на стандартные участки.

Цена за 1 сотку — при продажах земель для целей садоводства и дачной застройки.

Цена за 1 м² — при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку.

Цена за 1 фронтальный метр — часто применяется при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предпри­ятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка счи­тается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

Цена за лот — цена за стандартные по форме и размеру земель­ные участки в районах массовой жилой или дачной застройки.

При анализе застроенных земельных участков используются сле­дующие единицы сравнения.

Цена за 1 м² общей площади, когда объекты сходны по услугам или удобствам.

Цена за 1 м² площади, подлежащей сдачи в аренду. В отличие от предыдущего показателя здесь не учитывается площадь холлов, лест­ничных площадок, коридоров и т.п.

Цена за 1 м³ — при сравнении складских помещений, элеваторов.

Цена за единицу, приносящую доход. В ресторанах, кафе, теат­рах, спортивных комплексах — одно посадочное место, в гаражах, на автостоянках — место парковки одного автомобиля.

При использовании способа единицы сравнения на основе ряда фактических продаж определяется средняя стоимость единицы срав­нения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя стоимость определяется путем расчета медианы (середины ранжиро­ванного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Применяется этот метод в слу­чаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по элементам сравнения.

Преимуществом метода единицы сравнения является его отно­сительная простота и легкость. Особенно широко метод используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке.

В результате определения и внесения корректировок цены анало­гов, как правило, должны быть близки друг другу.

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итого­вой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного уча­стка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оцен­ки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифмети­ческой величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзве­шенной величины. При этом удельные веса присваиваются скорректи­рованным ценам аналогов в зависимости от следующих факторов:

1) количество внесенных поправок;

2) абсолютная величина поправок;

3) достоверность и полнота исходной информации и др.

Итоговая оценка рыночной стоимости земельного участка долж­на быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное

Метод выделения (извлечения, изъятия) предполагает сбор ин­формации о ценах на земельные участки, имеющие застройку, лучше всего типовыми объектами.

Условия применения метода:

• наличие информации о ценах продаж (ценах предложения) с едиными объектами недвижимости, аналогичными объекту оценки;

• соответствие улучшений земельного участка варианту его наи­более эффективного использования.

Процедура оценки земельного участка методом выделения включает три этапа.

Этап 1. Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок. Про­водится на основании изучения рынка и сопоставимых продаж.

Этап 2. Расчет стоимости воспроизводства или стоимости замещения зданий и сооружений, которые расположены на земель­ном участке.

Этап 3. Определение рыночной стоимости собственно земель­ного участка. Расчет стоимости производится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений.

Метод распределения (переноса) предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропор­ция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

Метод распределения основан на определении соотношения меж­ду стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части — стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая про­порция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной про­изводительности.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоен­ных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков и определить долю земли:

Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его пере­носят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где производится оценка.

Процедура оценки методом распределения включает следующие

этапы.

1. Подбор сопоставимых районов с известными ценами продаж как застроенных, так и незастроенных земельных участков.

Сопоставимый район должен быть схожим с районом оценки по таким ценообразующим характеристикам, как:

а) численность и структура занятости населения;

б) инфраструктурная обеспеченность;

в) транспортная доступность;

г) одинаковый тип застройки;

д) природные особенности.

2. При необходимости внесение поправок в цены продаж объек­тов-аналогов, позволяющих учесть отличия объекта-аналога от объекта оценки в зависимости от местоположения, привлекательности окру­жения, капитальности и возраста строений.

3. Расчет наиболее вероятной цены единого объекта недвижимо­сти как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

4. Определение доли земли в рыночной цене продажи типично застроенного объекта недвижимости.

5. Расчет стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости на долю земли.

25. Доходный подход. Методы доходного подхода.

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов.

Данный подход применим к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока экс­плуатации.

В основе доходного подхода лежат четыре принципа:

1) принцип наиболее эффективного использования;

2) принцип ожидания;

3) принцип спроса и предложения;

4) принцип замещения.

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитали­зации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дис­контирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последу­ющей перепродажи земельного участка.

Капитализация представляет собой деление дохода от использо­вания земельного участка на соответствующий коэффициент капита­лизации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Доходный подход включает три метода:

1) метод капитализации дохода (земельной ренты);

2) метод остатка (техника остатка для земельного участка);

3) метод предполагаемого использования.

Метод капитализации дохода (земельной ренты) основан на определении годового дохода от владения земельным участком и де­лением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, т.е. период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода осно­ваны на использовании следующей формулы:

К – коэффициент капитализации

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка мето­дом капитализации дохода включает следующие этапы:

1) определение величины капитализируемого дохода;

2) определение коэффициента капитализации;

3) определение рыночной стоимости земельного участка.

Этап 1. Определение величины капитализируемого дохода. Доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

а) земельная рента при оценке сельскохозяйственных и лесных земель;

б) земельная арендная плата при оценке земель поселений;

в) часть дохода от единого объекта недвижимости, приходящая­ся на застроенный земельный участок, рассчитанная методом остатка;

г) доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем.

Этап 2. Определение коэффициента капитализации. В отли­чие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости зем­ли коэффициент капитализации включает только один элемент, а имен­но ставку дохода, норма возмещения не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен.

В мировой практике сложилось четыре подхода к расчету коэф­фициента капитализации.

Первый подход рассматривает земельный участок как разновид­ность денежного капитала. Коэффици­ент капитализации рассчитывает исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Второй подход — условная капитализация исходя из установлен­ного государством срока капитализации. Этот подход используется в большинстве развитых стран при оценке сельскохозяйственных и лес­ных земель. Данный подход используется в настоящее время в России при кадастровой оценке. Для сельскохозяйственных земель срок капита­лизации установлен 33 года, а для лесных земель — 50 лет.

Третий подход — расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения.

Формула определения ставки дохода методом кумулятивного построения имеет следующий вид:

где К — коэффициент капитализации (ставка дохода) для земельного участка;

, — безрисковая ставка дохода на капитал;

Ki — премия за риск по i-му фактору риска;

п — число факторов риска.

Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компен­сацию за капитал, инвестированный в земельный участок с учетом фактора времени. Безрисковая ставка используется в качестве базо­вой величины, к которой добавляются поправки, учитывающие конк­ретные риски, связанные с инвестициями в оцениваемый земельный участок.

К безрисковым относят инвестиции, возврат которых гарантиру­ет либо государство, либо в высшей степени надежный банк.

В Методических рекомендациях по определению рыночной стои­мости земельных участков, утвержденных распоряжением Миниму­щества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, рекомендуется ставка от­дачи при наименее рискованном инвестировании капитала (ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам). В отчетах независимых оценщиков часто используется ставка дохода по рублевым депозитам для максимального срока и максимальной сум­мы Сберегательного банка или выборка по банкам высшей категории надежности (для денежного потока, рассчитываемого в рублях).

При оценке стоимости земли коэффициент капитализации так­же включает премию за риск инвестиций в оцениваемый участок и пре­мию за низкую ликвидность.

Премия за риск инвестиций в оцениваемый участок учитывает риск получения дохода от инвестиций в земельный участок, обусловлен­ный видом использования земельного участка и его региональным местоположением.

Премия за низкую ликвидность — учитывает риск, связанный с воз­можностью возникновения потерь при реализации участка из-за недо­статочной развитости или неустойчивости земельного рынка. Для ее расчета необходимо проанализировать динамику цен как на рынке недвижимости, так и на земельном рынке, а также типичный срок экс­позиции. В целом динамика цен и объемов продаж на земельном рын­ке характеризуется устойчивой тенденцией повышения.

где П_лики — премия за низкую ликвидность;

— безрисковая ставка дохода;

Т — типичный срок экспозиции земельного участка на рынке (меся­цев).

Четвертый подход — метод анализа сравнительных продаж (рыночной выжимки) предполагает расчет коэффициента капитали­зации путем деления величины дохода по аналогичным земельным уча­сткам на цену их продажи. Рекомендуется рассчитывать среднее зна­чение по нескольким продажам. Данный метод считается особенно точным, когда все данные берутся с рынка, т.е. капитализируется ры­ночная арендная плата за земельный участок.

Этап 3. Определение рыночной стоимости земельного участ­ка. Для расчета стоимости земельного участка величина дохода, полу­ченная на первом этапе, делится на коэффициент капитализации, рас­считанный на втором этапе.

Метод остатка (техника остатка дохода для земли) может использоваться для оценки земельных участков, застроенных объектами бизне­са и доходной недвижимости, Этот метод применяется также для оценки незастроенных участков, если имеется возможность их за­стройки улучшениями, приносящими доход.

При применении метода остатка необходимо соблюдать следу­ющие условия:

• имеющиеся здания и сооружения соответствуют варианту наи­более эффективного использования земельного участка. Например, временное сооружение из легких конструкций, находящееся в окру­жении капитальных строений, нельзя рассматривать как НЭИ;

• стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

• известен годовой чистый операционный доход от эксплуата­ции единого объекта недвижимости. При этом арендные ставки за поме­щения должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.

Возможно использование двух вариантов метода остатка. Первый вариант метода остатка предусматривает определе­ние остатка дохода, приходящегося на земельный участок, а второй вариант предполагает расчет остатка стоимости, относимого на земель­ный участок.

Последовательность расчета стоимости земельного участка при применении первого варианта метода остатка такова:

1) расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений;

2) расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости;

3) расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улуч­шения за год;

4) расчет остатка чистого операционного дохода для земли;

5) расчет рыночной стоимости земельного участка.

Метод предполагаемого использования Условие применения данного метода — это возможность исполь­зования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто метод используется для оценки неосвоенных участков земли.

Метод предполагаемого использования имеет следующую после­довательность действий

1) определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования;

2) определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусмат­ривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода;

3) определение величины и временной структуры операцион­ных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

4) определение ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок. При этом под дисконтированием понимается процесс приве­дения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Ставка дисконтирования определяется на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню риска инвестиций;

5)расчет стоимости земельного участка путем дисконтиро­вания всех доходов и расходов, связанных с использованием земель­ного участка.

26. Затратный подход. Методы затратного подхода.

При оценке земли затратный подход используется для определе­ния стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зда­ний, строений, сооружений), для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.

Затратный подход довольно широко используется в практике оценки природных ресурсов. Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта, рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта.

Несмотря на относительную простоту и возможность широкого использования, затратный подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости природного ресурса: чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией он может получить. Например, лучшие чер­ноземные почвы требуют меньше затрат на использование в сельском хозяйстве, чем аналогичный участок, расположенный на подзолистых заболоченных почвах. То же самое происходит и с месторождениями полезных ископаемых — чем меньше эксплуатационные затраты, тем дешевле объект оценки. Возникает противоречие: чем выше качество природного ресурса и меньше затраты на его использование, тем ниже его стоимостная оценка, проведенная методом суммирования затрат на его освоение. В городах складывается обратная картина — чем доро­же работы по созданию инженерной инфраструктуры (имеется в виду удорожание, связанное с горно-геологическими, топографическими особенностями или удаленностью от центральных объектов), тем цен­нее участок. Именно это противоречие ограничивает применение затратного подхода к земле и природным объектам.

Затратный подход может использоваться для получения мини­мальной стоимости земель, занятых природными объектами, рыноч­ную стоимость которых невозможно определить, например, городски­ми зелеными насаждениями. В Европейских стандартах оценки данный подход рекомендуется использовать для оценки многолетних сель­скохозяйственных культур.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определе­нию рыночной стоимости земельных участков, элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Также в Методических рекомендациях указывается, что в случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно рас­крыть их содержание и обосновать использование. К таким методам относятся оценка земель населенных пунктов исходя из затрат на вос­производство или замещение инфраструктуры, а также оценка земель поселений по условиям инвестиционных контрактов.

ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ ИСХОДЯ ИЗ ЗАТРАТ НА ВОСПРОИЗВОДСТВО ИНФРАСТРУКТУРЫ

Для земель населенных пунктов оценка может проводиться ис­ходя из затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры. При оценке земель населенных пунктов данным методом необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель, т.е. всей инженерной инфраструктуры города или поселка с вы­делением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок. К затратам на воспроизводство относятся расходы на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теп­лоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и др. Поскольку на практике в условиях высокой инфляции сложно рас­считать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструк­туры, то проще определить стоимость замещения существующей инфраструктуры города по укрупненным показателям. Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стан­дартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудова­ния и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки.

Последовательность оценки городских земель по затратам на возмещение инфраструктуры

Этап 1. Определение площади жилой застройки, к которой отно­сятся территории жилых кварталов, за вычетом земель объектов ком­мунально-бытового обслуживания.

Этап 2. Определение себестоимости строительства одного квад­ратного метра жилых домов по типовому проекту.

Этап 3. Исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажного типового строительства, определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов.

Этап 4. Исходя из полученной оценки стоимости замещения мно­гоэтажных жилых домов и доли капитальных затрат города на созда­ние инфраструктуры, рассчитывается интервальная оценка стоимости замещения городской инфраструктуры по землям жилой застройки.

Этап 5. Исходя из интервальной оценки стоимости замещения городской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей площади земель, получаем оценку стоимости замещения улучшений одного гектара городских земель многоэтажной жилой застройки.

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПО УСЛОВИЯМ ИНВЕСТИЦИОННЫХ КОНТРАКТОВ

К затратному подходу относится метод оценки городских земель по условиям инвестиционных контрактов. Данный метод использу­ется для оценки городских земель в крупных городах. Например, в Москве сложилось два метода предоставления земельных участков в долгосрочную аренду под коммерческое строительство:

1) путем выкупа права долгосрочной аренды на земельных кон­курсах;

2) на основе заключения инвестиционных контрактов.

Второй метод возник в связи с предоставлением земельных участ­ков на условиях последующего раздела построенного или реконстру­ированного за счет средств инвестора объекта между городом — соб­ственником земли и инженерной инфраструктуры и инвестором — арендатором земельного участка. Типичными условиями инвестици­онных контрактов является переход 30—50% площадей построенного объекта в собственность городских властей. Таким образом, фактиче­ская оплата покупки права долгосрочной аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме. Стоимость права долгосрочной аренды является пропорциональной площади здания и той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.

Стоимость земельного участка определяется как текущая стои­мость платежа за землю в натуральной форме по условиям данного инвестиционного контракта.

Процедура оценки стоимости права долгосрочной аренды земель­ных участков, предоставляемых под строительство и реконструкцию капитальных коммерческих строений и сооружений, предусматрива­ет следующую последовательность расчетов.

Этап I. Определяется характеристика здания, планируемого для строительства на данном земельном участке (полезная и общая пло­щадь, этажность и т.п.).

Этап 2. На основе условий инвестиционного контракта рассчи­тывается количество передаваемых городу жилых и нежилых площа­дей.

Этап 3. Определяется рыночная стоимость одного квадратного метра площадей жилого и нежилого назначения в планируемом зда­нии.

Этап 4. Определяется общая стоимость площадей здания, кото­рые должны перейти городу после завершения строительства по усло­виям инвестиционного контракта.

Этап 5. Определяется ориентировочный срок реализации инве­стиционного проекта.

Этап 6. Определяется возможный период времени, необходи­мый для продажи доли полезных площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства.

Этап 7. Определяется ставка дисконтирования.

Этап 8. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме (этап 4) с учетом времени строительства (этап 5), продажи (этап 6) и значения ставки дисконтирования (этап 7).

Данная текущая стоимость будущего платежа в натуральной фор­ме представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельного участка при отсутствии каких-либо обременении.