22.Государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Права, подлежащие государственной регистрации

Недвижимое имущество - земельные участки, недра, замкнутые водоемы и другие объекты прочно связанные с землей, перенесение которых невозможно без причинения ущерба их функциональному назначению.

По происхождению объекты недвижимости можно разделить на естественные и искусственные.

По степени готовности к использованию можно разделить объекты на готовые к использованию, требующие реконструкции или капитального ремонта и требующие завершения строительства.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Общие положения законодательства следующие:

- право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации;

- права, подлежащие регистрации, возникают с момента государственной регистрации права, если иное не установлено законом;

- право на вновь создаваемое (построенное) недвижимое имущество также возникает с момента регистрации;

- регистрации подлежат не только права, но и их ограничение (обременение) в случаях установленных законом;

- сделки с земельными участками и иной недвижимостью подлежат обязательной регистрации в случаях установленных законом и признаются заключенными с момента регистрации, если иное не установлено законом.

В настоящее время регистрация проводится Федеральной регистрационной службой.

Регистрация права (наличия, возникновения, перехода) осуществляется посредством внесения записи о праве в ЕГРП. Запись содержит четыре основных элемента:

Субъект права (правообладатель), объект права (имущество), вид права (собственность или другие вещные права), основание (правоустанавливающий документ).

Права, подлежащие государственной регистрации

Регистрации подлежат следующие права физических лиц:

1. право собственности на недвижимость, включая земельные участки;

2. право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

3. право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

4. частный сервитут (на земельные участки и иную недвижимость);

5. право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа, пожизненного содержания с иждивением.

Право пользования в силу завещательного отказа означает, что на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель возложил обязанность предоставить другому лицу на период его жизни или на другой срок право пользования этим имуществом. Дееспособный гражданин, проживающий по завещательному отказу, несет солидарную с собственником жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Гражданин вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина. Плательщик ренты вправе предоставить получателю ренты для проживания не полученное под выплату ренты помещение, а иное жилье. Получатель ренты вправе потребовать государственной регистрации права пользования предоставленным им плательщиком ренты жилым помещением. При заключении договора пожизненного содержания с иждивением обязательной регистрации подлежат ограничение (обременение) рентой и залогом права собственности на помещение, переданное под выплату пожизненного содержания. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

Сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения. Таким образом частный сервитут имеет двойственную природу. С одной стороны это вещное право лица, в пользу которого установлен сервитут – сервитуария, а с другой стороны это ограничение (обременение) прав собственника земельного участка. Публичный сервитут не является вещным правом, т.к. не имеет правообладателя. Публичный сервитут – это только ограничение (обременение) прав собственника недвижимости.

Регистрации подлежат следующие права организаций (юридических лиц):

1. право хозяйственного ведения имуществом (государственные и муниципальные предприятия);

2. право оперативного управления имуществом (учреждения, казенные предприятия);

3. право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

4. право собственности на имущество и земельные участки (кроме предприятий и учреждений);

5. частный сервитут (на земельный участок и иную недвижимость).

На земельные участки права хозяйственного ведения или оперативного управления не предусмотрены. Субъектами права хозяйственного ведения признаются унитарные предприятия – коммерческие организации, не наделенные правом собственности на имущество, закрепленное за ними собственником, действующие в зависимости от учредителя (РФ, субъекта РФ, муниципального образования), в следующих формах: федеральное государственное предприятие (ФГУП), государственное унитарное предприятие субъекта РФ (ГУП), муниципальное унитарное предприятие (МУП).

Субъектами права оперативного управления признаются: учреждения и унитарные предприятия. Учреждения – некоммерческие организации, созданные собственником для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера и финансируемые собственником полностью или частично. В зависимости от статуса учредителя действуют в следующих формах: государственное учреждение (бюджетное или автономное), муниципальное учреждение (бюджетное или автономное), частное учреждение (созданное гражданином или юридическим лицом). Унитарные предприятия на праве оперативного управления – казенные предприятия, действующие в зависимости от учредителя, в следующих формах: федеральное казенное предприятие, государственное казенное предприятие субъекта РФ, муниципальное казенное предприятие.