1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона

Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее- кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Кадастровой деятельностью является выполнение управомоченным лицом (далее - кадастровый инженер) в отношении недвижимого имущества в соответствии с требованиями, установленными настоящим Федеральным законом, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы).

В соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также- объекты недвижимости).

Положения настоящего Федерального закона не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов.

Положения настоящего Федерального закона применяются в отношении подземных сооружений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Правовая основа регулирования кадастровых отношений

Правовую основу регулирования кадастровых отношений составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Лесной кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

Орган, осуществляющий кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости

1. Кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 года N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации" (далее- орган кадастрового учета).

2. Если иное не установлено Правительством Российской Федерации, предусмотренные настоящим Федеральным законом полномочия органа кадастрового учета вправе осуществлять подведомственные ему государственные учреждения.

5. Классификация и характеристика земельных участков.

Земельный рынок может быть сегментирован по следующим кри­териям.

В зависимости от категории земель различают земли:

• сельскохозяйственного назначения;

• населенных пунктов;

• промышленности и иного специального назначения;

• особо охраняемых территорий и объектов;

• лесного фонда;

• водного фонда;

• запаса.

Данная классификация характеризует возможности гражданского оборота, т.е. совершения сделок купли-продажи, аренды и др., с земель­ными участками, относящимися к различным категориям земель. По законодательству допускаются сделки купли-продажи из земель сель­скохозяйственного назначения, населенных пунктов, земель промыш­ленности и иного специального назначения, отдельных объектов вод­ного фонда.

Земли лесного фонда по Лесному кодексу допускается вовлекать в арендные отношения.

В зависимости от вида разрешенного использования земельные участки могут быть предназначены:

• для индивидуального жилищного строительства;

• коттеджного строительства

• ведения личного подсобного или крестьянско-фермерского хозяйства;

• ведения садово-огороднического хозяйства;

• размещения промышленных, коммунальных и складских объектов;

• размещения объектов коммерческого назначения;

• прочего использования.

Сегментирование земельных участков, исходя из вида разрешен­ного использования, обусловлено инвестиционной привлекательно­стью земли и возможностью дальнейшего развития территорий потен­циальными инвесторами и девелоперами. Именно этот критерий важен при анализе аналогов и выработке решения о наиболее эффективном использовании конкретного земельного участка.

В зависимости от вида права на земельные участки:

• право собственности;

• право аренды;

• право постоянного бессрочного пользования;

• право пожизненного наследуемого владения;

• сервитут.

Право собственности на земельный участок, зарегистрированное в установленном порядке, определяет возможности проведения сде­лок с данным участком на земельном рынке.

В зависимости от расстояния от областных и районных центров.

• до 10 км;

• 10-20 км;

• 20-30 км;

• 30-40 км;

• 40-60 км;

• 60-80 км;

• свыше 80 км

При этом необходимо учитывать такие критерии как направление и окружение земельного участка.

По этим характеристикам, определяющим спрос на землю, сами земельные участки практически не отличаются от коттеджных поселков и другой загородной недвижимости, что обусловлено различными потребно­стями потенциального покупателя. Например, если земельный учас­ток приобретается для коттеджного строительства или загородной ре­зиденции, то желательно, чтобы расстояние до Москвы можно было бы преодолеть примерно за 40—50 минут. Это то время, которое в сред­нем тратится на дорогу при поездке по Москве с учетом имеющихся затруднений в движении. Трата большего количества времени на еже­дневную поездку на работу в столицу при проживании за городом не­желательна. Поэтому самым престижным расстоянием является уда­ленность до 20 км от МКАД.

Несмотря на престижность и удобство ближайшего Подмосковья, в последнее время все больше покупателей проявляют интерес к уда­ленным землям Московской области. Там существуют свои преиму­щества: неограниченный размер земельных участков, лучшая эколо­гия, наличие большой воды.

В зависимости от престижности направления от областных и рай­онных центров.

Например, в Московском регионе используется сле­дующая классификация направлений:

■ наиболее престижные: Рублево-Успенское, Новорижское, Сколковское.

■ престижные: Калужское, Минское, Можайское, Дмитровское, Киевское, Пятницкое, Ленинградское.

■ второстепенные: Волоколамское, Ярославское, Осташковское, Алтуфьевское, Симферопольское.

■ наименее дрестижные: Щелковское, Каширское, Рязанское и др. С точки зрения престижности направления потенциальные по­купатели прежде всего исходят из розы ветров. Поэтому бессменным лидером по количеству сделок с землей в Подмосковье был и остается Одинцовский район. В этой же категории находятся: Рублево-Успен­ское, Новорижское, Сколковское шоссе. На первом из них уже наблю­дается дефицит предложения, а Новорижское направление пока рас­полагает большим предложением, хотяпо ценовому фактору стремится к Рублево-Успенскому. Существует значительный спрос на земельные участки по Калужскому, Минскому, Можайскому, Дмитровскому, Ки­евскому, Пятницкому, Ленинградскому направлениям.

По причине относительно большого скопления промышленных предприятий и соответственно худшей экологии остаются менее вос­требованными такие шоссе, как Щелковское, Каширское, Рязанское. Также негативными факторами по этим направлениям являются близость крупных населенных пунктов и большое количество машин на трассах.

В зависимости от размера различают земельные участки:

■ мелкие — до 0,5 га;

■ средние — 0,5—5 га;

■ большие — 5—20 га;

■ крупные — свыше 50 га.

Следующим ценообразующим фактором после местоположения земельного участка является его площадь. Здесь желания потенциаль­ных инвесторов и частных лиц расходятся в зависимости от целей ис­пользования земли. Площади более 20 соток уже относятся к дорого­стоящим объектам, но дают пространство и свободу. Участок свыше 50 соток достаточно большая редкость для ближнего Подмосковья. А участки свыше 5 га могут интересовать инвесторов для проведения девелопмента.

В зависимости от степени развитости инфраструктуры (нали­чия коммуникаций) земельных участков:

■ электроснабжение;

■ водоснабжение;

■ газоснабжение;

■ теплоснабжение;

■ канализация;

■ прочие коммуникации.

Большое влияние на стоимость земельных участков оказывает степень развитости инфраструктуры. Так, участки на хорошо освоен­ных землеотводах ценятся значительно дороже, нежели на неосвоен­ных.

6. Роль и содержание геодезических работ при решении задач землеустройства и государственного земельного кадастра..

7. Изложите назначение и принципы паспортизации объектов недвижимости.

Паспортизация - информационно-правовая система сбора, накопления, хранения и доведения до потребителей сведений о состоянии, использовании и ценности жилищного фонда города и проводится в соответствии со статьями 23, 24 и 20 Конституции Российской Федерации, законами Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики Российской Федерации", "О защите прав потребителей", Положениями ГК РФ и другими нормативными актами.

Важнейшими задачами программы являются внесение качественных изменений в развитие системы паспортизации, упорядочение взаимоотношений нанимателей, арендаторов и собственников жилья, создание условий для нормальной эксплуатации и повышения эффективности использования объектов недвижимости с учетом имеющихся ресурсов и задач города.

Цель программы состоит в совершенствовании организационно-методических и социально-экономических основ паспортизации, как информационно-правовой системы учета отношений, использования потребительской ценности жилых зданий, способствующей сохранности и надлежащему содержанию фонда, реализации прав и ответственности собственников, арендаторов и нанимателей жилых помещений, а также обеспечения потребителей необходимыми достоверными сведениями и техническо-правовыми рекомендациями по безопасности эксплуатации и правилами пользования жильем. Программа предполагает реализацию следующих основных задач:

• многоцелевое применение информации о недвижимости;

• выявление рыночных факторов повышения ценности и доходности недвижимости;

• реализация установленных Конституцией РФ и законами России прав граждан на жилище и их особенностей (для физических и юридических лиц) при его эксплуатации в современных условиях хозяйствования и развития различных форм собственности.

Программа паспортизации всего жилищного фонда Москвы рассчитана на 10 лет, имеет

последовательный характер, является составной частью действующей в российской Федерации системы государственного учета жилищного фонда и вводится законом города Москвы. Связь системы паспортизации с другими кадастрами, регистрами, информационными фондами обеспечивается взаимным представлением и использованием имеющейся у них информации. Зарегистрированная в паспортах информация представляется в земельный кадастр, регистры недвижимости для учета при регулировании землепользования, распорядительства недвижимостью, надзора и контроля за использованием земли и жилищной недвижимости.

Паспорт на жилье (дом, квартиру) – комплексный документ, включающий правоустанавливающий документ, технические, социально-экономические, экологические параметры, показатели потребительского качества, правила, требования и условия по безопасной эксплуатации.

Назначение паспортизации заключается в создании достоверной информации о жилищном фонде, включающей вопросы сбора, накопления, хранения и доведения до органов городской власти, управления жилищным хозяйством города и других пользователей, сведений о его состоянии, качественных и иных характеристиках, правилах безопасной эксплуатации и ответственности за их несоблюдение. Информация о жилищном фонде, в независимости от принадлежности, должна входить в единую государственную систему информации о недвижимости и Российской Федерации. Информация о жилищном фонде в государственном кадастре необходима для использования в системе управления жилищным хозяйством при:

• принятии органами городской власти, управлений территориальных единиц города и органами управления жилищным хозяйством города разработки и реализации градостроительных программ, учета и планирования, инвестирования, распределения, эксплуатации и содержания, изъятия и предоставления охраны, контроля и других мероприятий по жилищному фонду;

• исчисления городских доходов от налогов и платежей за операции с недвижимостью;

• взимание платежей за эксплуатацию жилищного фонда и предоставление необходимого комплекса услуг, связанного с нею;

• осуществление государственного контроля за состоянием жилищного фонда и надлежащего его использования, с учетом многообразия типов домостроений, историко-культурной и архитектурно-художественной ценности зданий, застройки города на исторически сложившейся территории;

• реализации прав и ответственности собственников, владельцев, управляющих, арендаторов и нанимателей жилищного фонда, обеспечения их необходимыми достоверными сведениями о его потребительских характеристиках, а также правовыми и техническими рекомендациями по безопасной эксплуатации и правилам использования жилья;

• реализации налоговой, страховой и кредитной политики на основе комплексной оценки жилищного фонда города;

• решении вопросов, связанных с расчетом компенсаций за сносимые строения;

• принятии решений о финансовом обеспечении территориальных органов государственного управления при планировании работ по капитальному ремонту жилищного фонда;

• для определения степени благоустройства жилья и исчисления размеров платы за наем и арендных платежей;

• приватизации муниципального жилья;

• оформлении продажи освобождающихся (свободных) комнат жильцам коммунальных квартир;

• оформлении договоров об отчуждении жилья;

• оформление любых видов сделок с жилым фондом, предусмотренных действующим законодательством (купля, продажа, дарение, мена, залог и т.д.).

Программа предусматривает обследование значительной части муниципального фонда (объектов массового строительства 1957-1996 гг.), 50% объектов опорного фонда (1920-1960 гг.) всех зданий исторической застройки и уникальных объектов, а также работ по заявкам граждан, юридических лиц, ведомств и товариществ собственников жилья.

Предполагается этапное внедрение паспортов на жилые помещения:

• 1 этап – внедрение паспортов на объектах нового жилищного строительства и реконструируемых объектов при сдаче их в эксплуатацию;

• 2 этап – постепенное введение паспортов в статус информационно-технического сопровождения сделок (обязательств) с существующим и эксплуатируемым жилищным фондом по отдельным категориям жилых зданий по мере получения и занесения в банк данных.

Финансирование паспортизации должно осуществляться на основе следующих основных принципов:

• компенсации расходов на организацию и осуществление паспортизации;

• бесплатного (льготного) предоставления паспортной информации заинтересованным в ней государственным организациям по утвержденному перечню и социально незащищенным гражданам;

• платного предоставления паспортной информации иным юридическим и физическим лицам;

• поэтапного перехода на самоокупаемость. Проведение обследований и оформление паспортов на жилые здания осуществляется как за счет бюджетных средств, так и за счет небюджетных источников.

8. Как производится установление и восстановление границ земельного участка.

9. Кадастровая, удельная и рыночная стоимость земли.

10. Виды исходной информации и ее источники, необходимые для проведения кадастровой оценки земель поселений.

 Для земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.

В качестве рыночной информации используются:

- цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека);

- цены предложения (купля-продажа, аренда);

- цены спроса (купля-продажа, аренда);

- информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, установленной в отчетах об оценке;

- коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости;

- иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

В качестве источников информации могут быть определены:

- официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления;

- средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости;

- отчеты об оценке рыночной стоимости.

Информация считается достаточной, если на ее основе можно построить статистически значимую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

В случае недостаточности рыночной информации проводится сбор дополнительной рыночной информации и (или) перегруппировка земельных участков в составе земель населенных пунктов и (или) оценка рыночной стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе данной группы с целью обеспечения достаточности рыночной информации и (или) уточнение состава факторов стоимости.

Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется из источников информации, содержащих достоверную информацию.

При этом сбор сведений может осуществляться из следующих источников:

- государственный земельный кадастр;

- государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства;

- фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований.

В тех случаях, когда факторами стоимости являются характеристики земельных участков, не содержащиеся в источниках, перечисленных выше, может быть использована достоверная информация, содержащаяся в иных источниках.

11. Приведите основные методы оценки земельных участков поселений.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определе­нию рыночной стоимости земельных участков, утвержденными рас­поряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, оцен­щик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) доходный, сравнительный и затратный под­ходы к оценке. В рамках каждого из подходов оценщик впра­ве самостоятельно выбирать конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участ­ков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остат­ка, метод предполагаемого использования. Подходы и методы оценки земельных участков можно проиллю­стрировать с помощью схемы.

12. Нормативные документы, определяющие цели и порядок выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель.

1. Земельный кодекс РФ

2. ФЗ РФ от 24 июля 2007 года № 221 –ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

3. ФЗ РФ «О государственном земельном кадастре»

4. Постановление РФ № 316 от 08.04.2000 г. «Правила проведения кадастровой оценки земель»

5. Методики определения кадастровой стоимости

• Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации (утв. приказом Росземкадастра от 17 октября 2002 г. N П/336);

• Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации (утв приказом Росземкадастра 15.04.2002 № П/263)

• Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (утв. приказом Росземкадастра от 20 марта 2003 г. N П/49)

• Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (УТВЕРЖДЕНЫ приказом Минэкономразвития России от «_15__» _февраля 2007_ г. №_39)

• МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ (Утверждены Приказом Минэкономразвития России от 1 июля 2005 г. N 145)

• МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ по государственной кадастровой оценке земель водного фонда (УТВЕРЖДЕНЫ приказом Минэкономразвития России от 14 мая 2005 г.№ 99)

• Методика государственной кадастровой земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (Приказ Росземкадастра от 26.08.2002 № П/307)

• Методика государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов