3. Арендные отношения в сельскохозяйственном производстве

В странах с развитой рыночной экономикой широкое распространение получают арендные отношения в сельскохозяйственном производстве. Они развиваются как по горизонтали, охватывая новые объекты, проникая в новые отрасли, так и по вертикали, переплетаясь с другими видами хозяйственных связей. Наиболее детально арендное законодательство разработано в Великобритании, Франции, Бельгии, Нидерландах, где аренда весьма распространена, а иногда и преобладает среди форм землепользования.

Аренда земли, как экономическое и юридическое явление, имеет многолетнюю историю. Ее необходимость вызывается, с одной стороны, тем, что владелец земли не желает (в силу преклонного возраста или по другим причинам) или не имеет возможности ее обрабатывать. Между тем, земля в условиях частной собственности является объектом купли-продажи, а вложенные в нее средства -- капиталом, который должен приносить доход. Поэтому она передается в аренду и происходит отчуждение земледельца от землевладения. С другой стороны, есть люди, желающие и способные зарабатывать себе средства на жизнь, работая на земле, но собственной земли не имеют, не могут купить ее из-за дороговизны или имеют ее в недостаточном для эффективного ведения хозяйства размере. Это означает, что есть спрос и предложение, обслуживающие существование рынка на арендуемую землю или рождение арендных отношений между землевладельцем (арендодателем) и арендаторами земельных угодий.

Развитие арендных отношений в использовании земли также вызывается быстрыми темпами повышения концентрации сельскохозяйственного производства и необходимостью мобилизации соответствующих земельных ресурсов.

Аренда земли носит специфический характер, который связан с особенностями сельскохозяйственного производства: длительностью производственных циклов на земле; существенными колебаниями выхода продукции, в зависимости от погодных условий; необходимостью привлечения значительных, все возрастающих капиталовложений на единицу земельной площади в условиях научно-технического прогресса и так далее. При этих условиях аренда земли должна способствовать развитию экономических стимулов для повышения производительности труда и продуктивности земли. Все это объективно требует создания системы законодательных и нормативных актов, поддерживающих нормальное воспроизводство экономических структур, защищающих интересы, как арендаторов, так и арендодателя на взаимовыгодной основе.

Условия аренды. Первостепенным условием аренды земли являются сроки заключения договоров, которые учитывают специфику сельскохозяйственного производства. При этом важно соблюдать права арендаторов на длительное пользование землей в случае регулярного выполнения ими арендных обязательств. Минимальный срок аренды, как правило, период севооборота. Юридическая защищенность арендатора состоит только в том, что арендодатель (арендатор) по закону обязан предупредить арендатора (арендодателя) об окончании срока аренды не позднее чем за шесть месяцев. В случае неполучения одной из сторон такого предупреждения срок аренды автоматически продлевается еще на один год на прежних условиях. Однако в некоторых случаях допускается аренда земли на более длительный срок.

Вторым фактором широкого развития арендных отношений выступает партнерство собственника и арендатора в производственном процессе. Принцип партнерства обеспечивает более глубокую интеграцию экономических интересов обеих сторон и реализуется на практике в четырех формах: в виде аренды на основе трудового участия, путем прямого (непосредственного) партнерства равноправных участников производства, в виде управленческого и контрактного партнерства.

Аренда в форме трудового участия применяется, как правило, на основе соглашения между родственниками, чаще всего между отцом и сыном. При этом все капиталовложения делает хозяин -- старшин член семьи, а младший вкладывает свой труд, участвует в принятии решений и управлении фермой. Распределение доходов ведется пропорционально трудовому участию за вычетом процента на вложенный капитал. Обычно при такой форме аренды не заключают фиксированных соглашений и работа ведется на взаимном доверии, так как младший член семьи является наследником и в будущем станет владельцем фермы.

При партнерстве двух равноправных участников производства владелец и арендатор ведут хозяйство, дополняя друг друга в профессиональном и деловом отношении. Они принимают совместные решения, вместе ведут торговлю произведенной продукцией и имеют один счет в банке.

При управленческом партнерстве владелец приглашает специалиста для управления фермой. Собственник участка несет все затраты по хозяйству, а арендатор только управляет всем процессом производства и получает дополнительно к заработной плате еще часть урожая в соответствии с договором.

При контрактном партнерстве собственник земли сдает землю контрактантам, обеспечивающим рабочую силу и машины для осуществления производственного процесса. Арендная плата поступает владельцу земли в виде урожая, другую его часть получают контрактанты.

Третьим важным направлением развития арендного законодательства является разделение ответственности между арендатором и арендодателем за производственный риск в сельском хозяйстве, связанный с производством и сбытом продукции. В этих целях в договоре аренды могут оговариваться структура посевных площадей, объемы и виды применяемых удобрений, средств защиты растении, агротехнические приемы и другие меры, предотвращающие снижение плодородия почв, а также по охране окружающей среды. В случае нанесения ущерба арендатор несет материальную ответственность, а арендодатель оставляет за собой право в любое время посещать свои владения и проверять, как арендатором выполняются условия договора. Более того, нерадивому арендатору в дальнейшем не удастся получить землю в аренду.

Четвертым моментом в законодательстве является право арендатора на возмещение ему дополнительных затрат (на землю и постройки) за время аренды. Капитальные затраты по сохранению и повышению плодородия почвы, на охрану окружающей среды, на строительство и ремонт производственных помещений, налоги на недвижимость и страховые платежи осуществляются собственником как в качестве прямых вложений, так и за счет арендной платы, или возмещаются арендатору, если эти работы выполнялись последним.

Пятое условие -- ограничение размеров арендной платы с тем, чтобы земельная рента не выходила за пределы лишь определенной части прибавочной стоимости.