3). Стоимостная оценка сельскохозяйственных угодий

Стоимостная оценка объектов оценки заключается в определении расчётного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Она включает в себя дифференциацию базовых по субъекту РФ нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по объектам оценки согласно их индивидуальным рентообразующим факторам - плодородие почв, технологическим свойствам и местоположению, а также определение по объектам оценки, на основе полученных индивидуальных нормативов продуктивности и затрат, расчётного рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий.

Выполним первый вариант расчётов - затратным способом.

1. Продуктивность сельскохозяйственных угодий: объекта оценки - формула (10):

Вi = (Во/Бо)*Бi, где (10)

Во - базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий (1795 руб/га);

Бо и Бi - балл бонитета групп почв = 45 и 39 соответственно.

Вi = 1556 руб/га

2. Затраты, зависящие от продуктивности - формула (11):

Зni = Зо*Дзу*(Бi/Бо), где (11)

Зо - базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий = 1124 руб/га;

Дзу - доля затрат, обусловленных урожайностью = 0,33.

Зni = 321,5 руб/га

3. Затраты, обусловленные технологическими свойствами земель - формула (12):

Зтci = Зо*Дзт*(Итi/Ито), где (12)

Итi и Ито - индексы технологических свойств объекта оценки и сельскохозяйственных угодий = 1,01 и 1,04 соответственно;

Дзт - доля затрат, обусловленная технологическими свойствами = 0,36;

Зтci = 393 руб/га

4. Затраты на внехозяйственные перевозки - формула (13):

Зтpi = Зо*Дтр*(Бi/Бо)*(Эрi/Эро), где (13)

Эрi и Эро - средневзвешенное эквивалентное расстояние по объекту и субъекту оценки = 36,1 и 32 соответственно.

Дтр - доля затрат, зависящих от местоположения хозяйств = 0,058.

Зтpi = 64,0 руб/га

5. Постоянные затраты - формула (14):

Зпос = Зо*Дпос (14)

Зпос = 283,2 руб/га

6. Общая сумма затрат по конкретному объекту оценки записывается в таблицу 13 - формула (15):

Зi = Зni + Зтсi + Зтрi + Зпос (15)

Зi = 1061,7 руб/га

Окончательный расчёт кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий по первому варианту осуществляется в таблице 14.

7. Цена производства валовой продукции Цвi - формула (16):

Цвi = Зi*Но, где (16)

Но - нормативный показатель рентабельности по отношению к затратам = 1,07.

Цвi = 1136,0 руб/га

8. Дифференциальный рентный доход - формула (17):

Дрi = Bi - Цвi (17)

Дрi = 420,0 руб/га

9. Расчётный рентный доход - формула (18):

ДРр = Дрi + АР, где (18)

АР - абсолютный рентный доход = 12 руб/га

ДРр = 432,3 руб/га

10. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий - формула (19):

КС = ДРр*33 (19)

КС = 14256,0 руб/га

11. Все полученные расчёты заносятся в таблицы 13 и 14. После этого приступают к вычислению 2 варианта расчёта этой величины, с целью исключения грубых ошибок.

Расчёт общего объёма затрат на 1 га сельскохозяйственных угодий

Расчёт рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий

12. Затраты на использование земельного участка при индивидуальной оценке (Зi) - формула (20):

Зi = (Зо*(1-Дзу)) + (Зо*Дзу*(Бi/Бо)) (20)

Зi = 1074,6 руб/га

13. Цена производства валовой продукции - формула (21):

Цвi = Зi*Но (21)

Цвi = 1149,8 руб/га

14. Дифференциальный рентный доход Ддрi - формула (22):

Ддрi = Вi - Цвi (22)

Ддпi = 406,2 руб/га

15. Дифференциальный рентный доход, обусловленный технологическими свойствами земель Дртi - формула (23):

Дртi = Зо*Но*Дзт*(1 - Итi/Ито) (23)

Дртi = 13,0 руб/га

16. Дифференциальный рентный доход за местоположение Дрмi - формула (24):

Дрмi = ((Эро*То)-(Эрi*Гi))*Т*Но (24)

Дрмi = 1,5 руб/га

Дрi = Ддni + Дртi + Дрмi = 420,7 руб/га

17. Расчётный рентный доход и кадастровая стоимость - формулы (25) и (26):

ДРр = Дрi + АР (25)

КС = ДРр*33 (26)

ДРр = 432,3 руб/га

КС = 14265,7 руб/га

Рассчитанные значения заносятся в таблицы 15 и 16.

Конечным результатом расчётов является сравнение значений кадастровой стоимости по двум вариантам. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий по первому варианту расчётов равна 14256,0, а по второму варианту - 14269,4, следовательно, расхождение результативного показателя кадастровой стоимости допустимо, и равно 9,7 (т.е. не превышает 10 рублей).

Расчёт рентного дохода с 1 га сельскохозяйственных угодий

Определение кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий