3. Проекты формирования земельных участков для сделок с ними и регистрации прав на землю

Появление частной собственности на землю позволило вовлечь земельные участки в оборот. Новые формы земельных отношений (купля-продажа, дарение, наследование, залог, аренда, выделение земельных долей), разрешенные Гражданским кодексом РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (2002 г.), требуют более динамичного оборота земель. В связи этим принципиально важным для создания рынка земли становится проведение соответствующих землеустроительных работ по формированию земельных участков, при выполнении которых должны быть созданы, в первую очередь, оптимальные условия эффективного использования земли,

В условиях создания земельного рынка все собственники (владельцы, пользователи) земельных участков должны иметь равное право на оформление документов, необходимых для совершения оборота земельного участка со своим объектом недвижимости, а это ставит задачу обязательного проведения работ по формированию земельных участков, в том числе составлению проектов и межеванию земель.

Формирование (или образование) земельных участков с проведением необходимых измерений по установлению границ и закреплению их на местности осуществляется в следующих случаях:

• предоставления (продажи) гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

• изъятия (выкупа) земельных участков:

• передачи (продажи) земельных участков, на которых расположены приватизированные объекты недвижимости;

• передачи (продажи) гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся под объектами недвижимости в сельской местности;

• совершения сделок, связанных с оборотом земельных участков;

• подготовки к продаже на конкурсе или аукционе права застройки не занятых государственных и муниципальных земель для различных целей (за счет организатора конкурса (аукциона));

• раздела земельного участка по суду;

• обмена земельными участками с целью консолидации земель и при проведении границ участков в связи с экологическими требованиями;

• иных действий граждан.

Формирование земельных участков во всех случаях, кроме подготовки к продаже на конкурсе или аукционе и изъятии земельных участков для государственных нужд, производится за счет заинтересованных лиц.

Формирование земельных участков осуществляется по объектному принципу - для каждого объекта недвижимости и субъекта нрава на землю выделяется земельный участок, имеющий присущие только ему характеристики: местоположение, целевое назначение, площадь, бесспорные границы, ограничения в использовании земель и обременения правами иных лиц (сервитуты). другие характеристики, отражаемые в государственном кадастре недвижимости и документах юсу- дарственной регистрации прав на землю.

При формировании земельных участков под объектами недвижимости в них включаются площади, непосредственно занятые этими объектами, а также прилегающие территории, необходимые для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации), конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами. Одновременно устанавливаются границы земель, ограниченных в использовании и обремененных правами иных лиц.

При формировании земельного участка обеспечивается безусловный доступ к нему (проход, проезд). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, должны быть обеспечены проездом не менее 3 м, а участок без строений и без права на их возведение - проходом шириной не менее I м. Доступ к участкам обеспечивается как за счет земель общего пользования, так и за счет земель формируемых участков, а также путем установления сервитута для прохода или проезда.

Размер земельного участка устанавливается или уточняется с учетом действующих норм предоставления земель для различных нужд, компактного размещения, соблюдения природоохранного законодательства, градостроительных, санитарных, противопожарных, иных норм и правил с использованием имеющейся землеустроительной и градостроительной документации.

По каждому сформированному земельному участку составляется план земельного участка, который служит основанием для внесения его границ на существующий дежурный кадастровый план и присвоения ему кадастрового номера.

План земельного участка может быть изготовлен:

• с использованием имеющегося планово-картографического материала и определением координат точек границ земельного участка графическим, аналитическим или другими методами;

• по материалам дистанционного зондирования;

• по данным измерений, полученным при съемке земельного участка на местности или при межевании земель.

Па плане земельного участка в обязательном порядке показываются: кадастровый номер (при его наличии), данные о собственнике (владельце, пользователе) и местоположение участка, его общая площадь, границы и геодезические данные на границе (дирекционные углы, длины линий), межевые знаки, границы зон ограничений и сервитутов, размещение капитальных зданий, строений, сооружений, других объектов недвижимости, прочно связанных с землей, масштаб плана. План границ земельного участка составляется в двух экземплярах.

Более детальное описание процесса формирования земельных участков и особенностей в проведении работ представлено в учебнике С.Н. Волкова (2001 г.) Во всех случаях проект формирования земельного участка состоит из текстовой части и плана земельного участка.

К текстовой части прилагаются:

• копия правоустанавливающего документа;

• копия документов, на основании которых формируется земельный участок;

• справки о наличии (отсутствии) подземных коммуникаций (или запросы, если ответ на них не получен);

• копии или выписки из документов, на основании которых установлен особый режим использования Земель;

• извещения собственникам смежных участков;

• доверенности лицам, уполномоченными собственниками (владельцами, пользователями) земельных участков на участие в установлении и согласовании границ. Полнота указанных документов зависит от состава выполняемых землеустроительных работ и формируемого участка.

4. Рабочие проекты землеустройства

Рабочий проект при землеустройстве представляет комплекс инженерно-технических, экономических и правовых решений и сметно- фииансовых расчетов, направленных, согласно ст. 18 ФЗ «О землеустройстве», на разработку мероприятий по освоению новых земель, улучшению сельскохозяйственных угодий, восстановлению и консервации земель, рекультивации нарушенных земель, защите земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий.

Рабочие проекты составляются, как правило, в порядке детализации проекта внутрихозяйственного землеустройства, или на мероприятия, предусмотренные в схеме землеустройства административного района, или в других предпроектных проработках по использованию и охране земель, или по ходатайству заказчиков.

Основными видами рабочих проектов, составляемых при землеустройстве, являются следующие:

- освоение новых земель и улучшение сельскохозяйственных угодий;

- осуществление комплекса противоэрозионных мероприятий;

- создание и реконструкция многолетних насаждений;

- рекультивация нарушенных земель;

- создание и использование культурных пастбищ;

- орошение и мелиоративное улучшение переувлажненных земель;

- строительство и реконструкция внутрихозяйственных дорог.

Проектные решения направляются на:

- сохранение и повышение плодородия почв, охрану природы и улучшение ландшафтов;

- создание условий для обеспечения высокой эффективности капитальных вложений:

- рациональное и экономное использование трудовых, материальных и энергетических ресурсов при осуществлении запроектированных мероприятий;

- установление экологически безопасных технологий выполнения работ.

Разработка проектно-сметной документации производится в основном в одну стадию, в отдельных случаях в две - рабочий проект и рабочая документация. В случаях, когда осуществление комплекса мероприятий предусматривается поэтапно, в рабочем проекте должна выделялся очередность их осуществления. Необходимость выделения очередей, их состав и объем устанавливаются заданием на проектирование.

Разработка разделов рабочего проекта включает подготовку расчетной и текстовой части проекта, смет и графических материалов.

В состав проектно-сметной документации включаются:

- основные показатели (паспорт) проекта;

- пояснительная записка;

- сметная документация;

- графические материалы;

- приложения.

Рабочие проекты утверждаются заказчиком.

Изложенные выше основные положения составления рабочих проектов в основном идентичны для всех групп рабочих проектов, разрабатываемых при землеустройстве.

Рабочий проект по рекультивации земель

Рекультивация нарушенных земель осуществляется для их восстановления для сельскохозяйственных, лесохозяйственных, водохозяйственных. строительных, рекреационных, природоохранных и са- нитарно-оздоровительных целей.

Рекультивации подлежат земли, нарушенные при:

- разработке месторождений полезных ископаемых открытым или подземным способом, а также добыче торфа;

- прокладке трубопроводов, проведении строительных, мелиоративных, лесозаготовительных, геологоразведочных, испытательских, эксплуатационных, проектно-изыскательских и иных работ, связанных с нарушением почвенного покрова;

- ликвидации промышленных, военных, гражданских и иных объектов и сооружений;

- складировании и захоронении промышленных, бытовых и других отходов;

- строительстве, эксплуатации и консервации подземных объектов и коммуникаций;

- ликвидации последствий загрязнения земель, если по условиям их восстановления требуется снятие верхнего плодородного слоя почвы.

Составление проектов рекультивации осуществляется на основе действующих экологических, санитарно-гигиенических, строительных, водохозяйственных, лесохозяйствснных и других нормативов и стандартов с учетом региональных природно-климатических условий и местоположения нарушенного участка.

Основным документом, регламентирующим составление проектов рекультивации земель при землеустройстве является «Основные положения о рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы», утвержденным приказом Минприроды России и Роскомзема от 22.12.1995 г. № 525/67.

Рекультивация для сельскохозяйственных, лесохозяйственных и других целей, требующих восстановления плодородия почв, осуществляется на техническом и биологическом уровнях (этапах).

Технический этап предусматривает планировку, формирование откосов, снятие и восстановление плодородного слоя почвы, устройство гидротехнических и мелиоративных сооружений, захоронение токсичных вскрышных пород, а также проведение других работ, создающих необходимые условия для дальнейшего использования рекультивированных земель по целевому назначению или для проведения других работ, создающих необходимые условия для дальнейшего использования рекультивированных земель по их целевому назначению или для проведения мероприятий по восстановлению плодородия почв (биологический этап).

Биологический этап включает комплекс агротехнических и фито- мелиоративиых мероприятий, направленных на улучшение агрофизических, агрохимических, биохимических и других свойств почвы.

Работы по рекультивации осуществляются за счет средств юридических и физических лиц, нарушивших земли.

Восстановление плодородия рекультивированных земель (биологический этап) осуществляется собственниками земли, землевладельцами, арендаторами, землепользователями, которым они предоставляются (возвращаются), передаются за счет средств юридических и физических лиц, допустивших нарушение почвенного покрова

Рабочий проект по защите почв от эрозии

Рабочие проекты по защите почв от эрозии являются важнейшим элементов противоэрозионной организации территории сельскохозяйственных организаций.

Основные виды рабочих проектов по защите почв от эрозии:

рабочие проекты на создание, ремонт и реконструкцию защитных лесных насаждений (полезащитных, пастбищезащитных, водорегулирующих, нротивоэрозионных, прибалочных, лесополос вокруг прудов и водоемов, дорог, скотопрогонов, облесения овражно- балочных систем, песков и других неудобных земель);

рабочие проекты строительства противоэрозионных гидротехнических сооружений;

а) водозадерживающих: земляных валов, дамб-перемычек, террас, прудов (водоемов);

б) водонаправляющих: валов, нагорных каналов, распылителей стока;

в) водосбросных: быстротоков, перепадов, трубчатых, консольных, шахтных водосборов.

г) донных: запруд, перепадов.

В состав комплекса противоэрозионных мероприятий, наряду с мелиоративными и гидротехническими, входят организационно- хозяйственные и агротехнические мероприятия, как наиболее экономичные и имеющие первостепенное значение по защите почв от эрозии. Как правило, они предусматриваются проектом внутрихозяйственного землеустройства. При отсутствии в проекте внутрихозяйственного землеустройства рекомендаций по проведению организационно-хозяйственных и агротехнических мероприятий, в рабочих проектах даются рекомендации по их осуществлению без расчета затрат.

Для проектирования системы мер по снижению смыва почв до допустимых размеров необходимо определить эрозионную опасность земель, т.е. потенциальный смыв, обусловленный стоком ливневых и талых вод.

При отсутствии этих данных в проекте внутрихозяйственного землеустройства расчеты потенциального смыва проводятся при разработке рабочего проекта в соответствии с «Методическими указаниями по проектированию противоэрозионной организации территории при внутрихозяйственном землеустройстве в зонах проявления водной эрозии, утвержденным Госагропромом СССР 29.05.1989 г.».

Рабочий проект по освоению новых земель, сохранению и повышению плодородия почв

Рабочие проекты проведения культуртехнических работ по освоению новых земель и улучшению сельскохозяйственных угодий могут включать разработку мероприятий по:

- удалению с поверхности и из обрабатываемого слоя почвы древесной и кустарниковой растительности, пней, камней, фундаментов и остатков строений, кочек и пр.;

- ликвидации мелкоконтурности, улучшению конфигурации полей;

- повышению плодородия почв, улучшению их водно-физических и агрохимических свойств;

-планировке поверхности земельных участков.

Запрещается проведение культуртехнических мероприятий на земельных участках:

- где при производстве работ и после их завершения невозможно исключить или предупредить процесс водной и ветровой эрозии;

- имеющих почвозащитное и водоохранное значение (леса и кустарники на водоразделах, леса первой группы, насаждения по оврагам и балкам, на песках и прибрежных защитных полосах рек, озер, каналов, водохранилищ, насаждения на склонах круче 7°С);

- защитных насаждений вдоль шоссейных и железных дорог-;

- покрытых лесом, лесопарков и других насаждений, выполняющих защитные и санитарно-гигиенические функции и являющиеся местом отдыха населения, в зонах санитарной охраны курортов, в охранных зонах заповедников, национальных парков и др.;

- в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников водоснабжения, в санитарно-зашитных зонах промышленных предприятий, животноводческих ферм и комплексов;

- расположенных на путях миграции животных, а также в местах обитания и гнездования охотничьих ферм и комплексов;

- с памятниками природы, ценной растительностью, а также оживляющих пейзаж и повышающих эстетическую ценность ландшафтов.

Отбираемые участки по конфигурации должны вписываться в рельеф местности и быть удобными для проведения полевых работ и осуществления почвозащитных мероприятий.