1.1 Законодательные основы образования объектов недвижимости

Термины, относящиеся к недвижимости, возникли, когда возникла сама недвижимость, то есть на заре человеческого рода. Впервые термин "недвижимое и движимое имущество" появился в законодательстве Российской империи в Указе Петра Первого от 23 марта 1714 г. "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах", заменив собой существовавшие разнообразные понятия, регулировавшие правовое положение земельных участков и строений. Термин "недвижимое и движимое имущество" постоянно разрабатывался и совершенствовался в дореволюционном российском гражданском праве.

Статья 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения.

С получением Россией суверенитета в 1990 году началась земельная реформа, задачами которой являлись:

- разгосударствливание земли;

- установление различных форм собственности и видов прав на землю;

- приватизация земель;

- разнообразие и равенство различных форм хозяйствования ;

-создание рынка земли;

- создание нового земельно строя.

На первом этапе реформы (1991-1992 годы земли сельских населенных пунктов с прилегающими территориями были изъяты у сельскохозяйственных организаций и переданы в ведение местных органов власти. Всего было передано 34,6 млн. га земель, в том числе 11,7 млн. га земель вошли в состав земель населенных пунктов.

Часть земель сельскохозяйственного назначения была передана в фонд перераспределения земель (порядка 7% от площади сельхоз угодий).

Правовую основу реформы в этот период составили:

- Законы: "О земельной реформе" "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", "О плате за землю", Земельный кодекс РСФСР;

-Постановление правительства РФ "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" и др.

В 1993 году начался второй этап земельной реформы, продолжавшийся до октября 2001 года до введения в действие земельного кодекса РФ.

В этот период:

- была введена частная собственность на землю и разрешены сделки с землей;

- Указом Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы" в России земля была отнесена к объектам недвижимости;

- проведена реорганизация колхозов и совхозов;

- созданы крестьянские фермерские хозяйства;

-крестьяне получили в собственность бесплатно земельные доли общей площадью 115 млн. га;

-начался кадастровый учет земель и государственная регистрация прав.

В этот период были приняты следующие основные законы, регулирующими земельные отношения:

- Конституция РФ, установившая конституционные основы правового регулирования земельных отношений, согласно которым земля может находиться в Государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности;

- "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

- "О садоводческих огороднических и дачных не коммерческих объединения граждан"

- "О государственном земельном кадастре"

- "О разграничении государственной собственности на землю"

- "О землеустройстве".

А так же приняты ряд постановлений правительства по вопросам земельных отношений.

В октябре 2001 года вступил в действие Земельный Кодекс РФ, (ЗКРФ) положивший начало третьему этапу реформы. Он установил виды прав, в которых земля предоставляется физическим и юридическим лицам, дал определение земельного участка, способов образования земельных участков, конкретизировал виды прав на землю, порядок их возникновения, прекращения и ограничения, ответственность за правонарушения в области охраны и использования земель. В нем подробно изложен состав категорий земельного фонда и их правовой режим.

Согласно ст. 1 ЗКРФ одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Принятый одновременно с ЗКРФ закон "О введение в действие ЗКРФ" установил порядок приобретения в собственность или аренду земельных участков, на которых находятся в собственности граждан или юридических лиц объекты недвижимости.

В 2002 году вступил в действие закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", который в декабре 2010 года был дополнен порядком определения, и использования невостребованных земельных долей.

В 2006 году принят закон, получивший название закон "О дачной амнистии", упростивший порядок оформления в собственность участков, предоставленных гражданам для садоводства, огородничества, дачного, индивидуального жилищного и гаражного строительства и личного подсобного хозяйства.

В 2007 году принят закон "О государственном кадастре недвижимости", а закон "О государственном земельном кадастре утратил силу"

Земельное законодательство постоянно обновляется. В 2011 году в ЗКРФ внесено 11 законодательных изменений, которые на ряду с ранее принятыми законами регулируют земельные отношения на современном этапе.