2.2 Рента. Ціна землі як капіталізована рента

Земля виступає класичним і унікальним благом тривалого користування, ринкова вартість якого може бути визначена тільки через вартість її особливої послуги, тобто через ренту.

Слово «рента» походить від латинського «renddita» - те, що приносить прибуток. Цивільне законодавство України встановлює, що за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобовязується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі [22, с. 235]. Таким чином, кодекс трактує ренту як орендний платіж, що суперечить положенням деяких нормативних актів. Так, Законом України «Про систему оподатковування» рентні платежі віднесені до загальнодержавних податків і зборів. У Законі України «Про оцінку земель» земельна рента (рентний дохід) визначена як дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки.

У науковій літературі приводиться багато дефініцій ренти, які засновані переважно на працях Д.Рікардо. Абсолютна, або чиста, економічна рента - це дохід, отриманий за допомогою будь-якого виробничого фактору, що характеризується цілком нееластичною пропозицією стосовно ціни. Такими факторами вважаються земля та інші природні ресурси, кількість яких строго обмежена. Диференціальна рента є наслідком використання ресурсів більш високих порядків у ситуації ранжирування їх за продуктивністю. Вона являє собою чистий дохід, що виникає у підприємств завдяки перевагам відносно природних умов і місцезнаходження (диференціальна рента І - її величина буде визначатися бонітетом фізико-хімічних властивостей ґрунту й кліматом місцевості) або продуктивнішого їхнього використання на базі кращої технічної оснащеності (диференціальна рента II). Тобто, монополія приватної власності породжує абсолютну земельну ренту, монополія господарства на зеті - диференціальну земельну ренту.

Класична природа ренти відносно землі добре досліджена в економічній теорії й у працях А. Маршала, К. Маркса, Р. Барра, А. Сміта, Дж. С. Моля та ш. Як відзначав Р. Барр, земельна рента - плата на користь фактора виробництва, пропозиція якого має недосконалу еластичність стосовно ціни, а це означає, що рента перестає бути феноменом, властивим тільки сільськогосподарській сфері. Земельна рента - один із прикладів існування економічних рент (або надлишків), які можуть випадати на долю будь-якого фактору виробництва, це «лише головний вид поширеного роду».

Прийнято вважати, що, незалежно від свого виду, рента виконує суспільну функцію з регулювання використання обмежених і рідких факторів виробництва. Земельна рента окреслює межу найбільш вигідного й ефективного вкладення інших факторів виробництва, забезпечуючи рівну цінність їхнього граничного продукту при будь-якому способі використання землі.

Виникнення ренти повязане з обмеженістю землі. «Відповідно до загальних законів пропозиції та попиту ніхто не сплачує ренти за користування повітрям і водою або яким-небудь іншим дарунком природи, що існує в необмеженій кількості». Земельна рента існує тощо, що земля не просто кількісно обмежена, а обмежена абсолютно, тобто таким чином, що суспільство не може ні в короткостроковому, ні в довгостроковому періодах запропонувати землі (земельних ділянок) більше, ніж її існує взагалі. «Рента це та частка продукту землі, що сплачується землевласникові за користування первісними й незруйнованими силами ґрунту». При цьому обмеженість є необхідною, але не достатньою умовою утворення ренти. Характер користування або володіння цими обмеженими благами повинен бути монопольним, що й призведе до того, що додатковий прибуток перетвориться на ренту.

Обмеженість землі може проявлятися в різних формах, що обумовлює різні форми ренти. Так, абсолютна рента є результатом абсолютного кількісного обмеження зеті як особливого блага. Це рента «рідкості», виникнення якої обумовлене тим, що земля не має зовнішньої альтернативної вартості й ніякий інший ресурс не зможе її замінити як фактор виробництва й розміщення. Утворення абсолютної ренти повязане з монополією приватної власності. Однак у транзитивній економіці поява абсолютної ренти повязана з монополією державної власності на землю. Логічно завершеною формою абсолютної ренти є монопольна рента. Всіма економічними школами виділяється ця категорія ренти. Вона ґрунтується на монопольній ціні, за якою продається продукт рідкої якості формуючи ренту ексклюзивної обмеженості або «рідкість рідкості». Її виникнення повязане з винятковою рідкістю невідтворюваних благ або умов їхнього створення. Так, всі власники землі одержують абсолютну ренту через чинність монополії приватної власності. Але ті з них, хто володіє унікальними ділянками землі, одержують монопольну ренту, оскільки можливості її використання ще більш рідкісні.

Земельні власники прекрасно поінформовані про якість приналежних ш земель, тощо весь надприбуток (над середнім прибутком орендаря) дістається їм у вигляді диференціальної ренти. Як справедливо відзначав А. Пезенті, «власник землі, … знаючи, що земля необхідна всім - для сільського господарства або промислового виробництва, - змусить бажаючих користуватися землею платити за неї орендну плату. І дійсно, в англійській мові слово «рента» означало спочатку оренду або орендну плату».

При аналізі ренти від землі необхідно враховувати принцип багатофункціональності використання земельної ділянки. Оскільки поточне використання землі не завжди є найкращим та найефективнішим, то щоб зберегти поточний спосіб використання землі, необхідно сплатити власникові землі трансферну ренту - різницю між найкращим і поточним функціональним використанням земельної ділянки. Трансферна рента може визначати вартість вигоди орендаря землі.

Як ми вже відзначали, диференціальна рента може бути повязана із продуктивною силою самої землі або являти собою дохід на капітал (у матеріально-речовинній формі), вкладений у землю. Орендар протягом установленого строку оренда прагне підвищити економічну родючість землі шляхом інтенсифікації виробництва або поліпшенням «інфраструктурної родючості». У сільському господарстві це збільшує вихід продукції з одиниці площі й підвищує ефективність додаткових капітальних затрат. Продаючи продукцію за ринковою ціною, фермер також одержує надприбуток, що випливає з вищої продуктивності додаткових вкладень капіталу в землю. Цей надприбуток до закінчення строку оренда привласнюється орендарем і служить для нього стимулом для нововведень, а при зміні характеру повноважень диференціальна рента другого виду привласнюється власником через його монопольне володіння. При переукладанні договору оренда на новий строк землевласник врахує, що його земля «облагороджена» додатковими капіталовкладеннями, стала продуктивнішою, та підвищить ставку орендної плати на величину додаткового надприбутку. У такий спосіб утвориться диференціальна рента другого виду.

При здійсненні земельних капіталовкладень необхідно враховувати певні особливості. Людина може впливати на родючість землі, але подібний вплив не безмежний. Рано або пізно настає час, коли додаткова віддача від додаткового вкладання праці й капіталу до землі скоротиться настільки, що перестане винагороджувати людину за її старанність. Стосовно до землі діє закон спадної віддачі або спадної прибутковості. Цей закон сформульований А.Маршалом у такий спосіб: «Кожне збільшення капіталу й праці, вкладених в обробку землі, породжує взагалі пропорційно менше збільшення кількості одержуваного продукту, якщо тільки зазначене збільшення не збіглося за часом із удосконаленням агротехніки».

З цих позицій досліджуються проблеми ренти в неокласичному напрямі економічної теорії. При цьому виділяють поняття економічної ренти як різниш між платою за послуги ресурсу й тією мінімальною кількістю коштів, які необхідно затратити, щоб спонукати власників ресурсу запропонувати його послуги на ринку. Економічна рента трактується як будь який прибуток, що відноситься до виробничих витрат та перевершує його альтернативну вартість. Цей прибуток можливий лише при фіксованій пропозиції ресурсу. Оскільки пропозиція землі нееластична, одержуваний від її використання прибуток називають чистою економічною рентою.

Сучасною економічною наукою рента визначається як прибуток поверх того мінімального рівня, що необхідний для залучення якого-небудь виробничого фактору в дану сферу діяльності. Це і є економічна рента.

Перехід від командно-адміністративної до ринкової економіки поширює вплив ринкового механізму на усі сфери національної економіки, зокрема й на формування ринку земельних ресурсів. Однак, у сучасних умовах, ефективність функціонування ринку землі значною мірою залежить від механізму ціноутворення на землю і методики оцінювання земельних ділянок.

Основою для визначення ціни землі є її оцінювання, яке залежно від мети та порядку проведення поділяється на два види - нормативне та експертне грошове. Нормативне здійснюють для груп земельних ділянок, розміщених на певній території, які подібні між собою за якісним складом ґрунтів. Метою її визначення є встановлення величини земельного податку, державного мита за міни, спадкування, дарування земельних ділянок, визначення втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва, включення вартості землі під час розрахунку норми прибутку в аграрній сфері, розроблення показників та механізмів раціонального землекористування. В основу визначення нормативного грошового оцінювання покладено рентний дохід (2.2):

(2.2)

де: Цз - ціна землі; R - рента; n - процент капіталізації чистого доходу.

Експертне грошове оцінювання проводиться окремо для кожної земельної ділянки під час здійснення купівлі-продажу, оренди, обміну чи іпотеки землі. Інформаційною базою для такого оцінювання є дані державного земельного кадастру, відомості про ціни, за якими продаються такі земельні ділянки, дані про інженерне облаштування території, проект відведення земельної ділянки, містобудівна документація і місцеві правила забудови та природні, економічні, екологічні, історико-культурні особливості території, на якій розташована ця ділянка.

Експертне грошове оцінювання земель здійснюється здебільшого за трьома методичними підходами, а саме:

1. Капіталізації чистого операційного або рентного доходу (прямої чи непрямої) від використання земельної ділянки.

2. Зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок.

3. Врахування витрат на земельні поліпшення або спорудження обєктів нерухомого майна.

Перший метод базується на визначенні поточної вартості вигоди, яку зможе отримати землевласник від володіння земельною ділянкою у майбутньому на основі капіталізації доходів. Під час використання цього методичного підходу враховують найефективніше використання земельної ділянки, беручи до уваги встановлені обмеження. Тому підхід, який базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу використовується здебільшого під час оцінювання тих земельних ділянок, які дають постійний дохід. В основу цього методу покладено той факт, що будь-яке ефективне вкладання капіталу в землю неодмінно призведе до зростання доходу. Отже, вартість землі формується із суми капіталізованих майбутніх рентних доходів.

Цкп = До/Ск (2.3)

де: Цкп - вартість земельної ділянки, обчислена шляхом прямої капіталізації чистого операційного доходу; До - річний чистий дохід; Ск - ставка капіталізації.

За непрямої капіталізації чистого операційного доходу вартість земельної ділянки обчислюється таким чином:

(2.4)

де: Цкн - оцінкова вартість земельної ділянки, обчислена шляхом непрямої капіталізації; Доі - очікуваний чистий дохід за і - й рік; t - період (в роках), який враховується за непрямої капіталізації чистого доходу; Ск - ставка капіталізації (коефіцієнт).

Надзвичайно важливою при цьому є правильність вибору методів обчислення ставок капіталізації. Такими методами є:

а) метод екстракції. Відповідно до цього методу, ставка капіталізації обчислюється як частка чистого доходу у ціні продажу подібної земельної ділянки за формулою:

Cк = До/Цан (2.5)

де: Ск - ставка капіталізації; До - чистий річний дохід; Цан - ціна продажу подібної земельної ділянки;

б) метод кумулятивної побудови. У разі використання цього методу

ставка капіталізації обчислюється з урахуванням безризикової ставки та компенсацій за різного роду ризики таким чином:

Cк = Бк + І р + Лр + Гр + ЗВр (2.6)

де: Бк - безризикова відсоткова ставка (коефіцієнт); Ір - ризик на вкладення інвестицій (коефіцієнт); Лр - ризик на ліквідність земельної ділянки (коефіцієнт); Гр - галузевий ризик (коефіцієнт); ЗВр - ризик можливого зниження вартості земельної ділянки (коефіцієнт).

Методичний підхід, що ґрунтується на зіставленні цін продажу таких земельних ділянок ґрунтується на використанні статистичного та порівняльного методів. Його застосування передбачає здійснення такого переліку робіт:

1) дослідження ринку;

2) вибір подібних земельних ділянок, які пропонуються для продажу;

3) здійснення порівняльного аналізу;

4) визначення вартості оцінюваної земельної ділянки.

Основними параметрами, за якими здійснюється вибір земельних ділянок для порівняння є: місце розташування земельної ділянки, якісні властивості ґрунтів, наявність земельних сервітутів та інших обмежень, цільове призначення, природне середовище, умови продажу, наявність обєктів нерухомого майна та їхній стан, наявність та стан багаторічних насаджень, екологічна ситуація в регіоні, фізичні параметри земельної ділянки, дата продажу.

Після внесення відповідних поправок з врахуванням виявлених відмінностей визначається вартість ділянки, що оцінюється. Для цього використовується таблиця коригування, в якій враховуються усі відмінності між ділянками. Важливим є дотримання послідовності внесення коригувань. Коригування здійснюється від тих ділянок, які беруться для порівняння до ділянки, яка оцінюється. Якщо якісні параметри ділянки, що оцінюється поступаються якісним параметрам ділянок, з якими її порівнюють, то її ціна має бути відповідно зменшена. За методичним підходом, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок ціна землі визначається таким чином:

(2.7)

де: Цзп - вартість земельної ділянки, обчислена методом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок; Ца - ціна продажу подібної ділянки; m - кількість чинників для порівняння; ДЦaj - різниця в ціні продажу подібної земельної ділянки стосовно земельної ділянки, що оцінюється, за j-м чинником порівняння.

Метод зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок є найпривабливішим, оскільки максимально враховує ситуацію на ринку. Проте його застосування є складним, що зумовлено складністю кількісного вираження коригувальних чинників. За відсутності розвиненого та прозорого ринку землі, коли доступною є вся необхідна інформація про продаж подібних земельних ділянок, використання цього методу буде неефективним та недоречним.

Витратний метод оцінки ґрунтується на урахуванні витрат на освоєння і забудову земельної ділянки. Він використовується в процесі здійснення оцінки забудованих земель або тих земель, на яких планується вести будівництво. В основу витратного методу покладено той факт, що вартість земельної ділянки формується із суми її початкової вартості та вартості витрат, здійснених на її поліпшення або спорудження обєктів нерухомості. Цей метод застосовують в процесі оцінки тих земельних ділянок, на яких споруджено обєкти нерухомого майна або передбачається здійснення земельного поліпшення чи забудови за умови їх ефективного використання.

Витратний метод оцінювання доцільно застосовувати у тому випадку, якщо на земельній ділянці, яку оцінюють, планується здійснення земельних поліпшень або спорудження обєктів нерухомості. Для визначення вартості майбутніх доходів від використання земельної ділянки та витрат на її поліпшення або спорудження обєктів нерухомості потрібно враховувати, що вони нерівномірно розподіляються у часі через інфляцію. А це потребує проведення дисконтування відповідних грошових потоків.