4. Аренда земельных участков
По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Согласно ст. 22 ЗК РФ в качестве арендодателей могут выступать собственники земельных участков, а также законные представители лиц, не достигших совершеннолетия, при получении последними земельных участков в порядке наследования (в аренду такой земельный участок может быть сдан на срок до достижения наследником совершеннолетия).
К существенным условиям договора аренды земельных участков, необходимых и достаточных для его заключения, в соответствии с законом относится, во-первых, предмет договора. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить передаваемое (подлежащее передаче) имущество, т. е. должны быть указаны местоположение, площадь, целевое назначение, категория участка, кадастровый номер (до его присвоения может быть условный номер) земельного участка. По договору аренды может быть передан земельный участок, если он не изъят из оборота. Договор подлежит государственной регистрации.
Во-вторых, в ЗК РФ в качестве существенного условия называется размер арендной платы (ст. 65 ЗК РФ).
Если договором аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде земельного участка, аналогичного по качеству, назначению, местоположению и другим характеристикам.
Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы за частные земли определяется соглашением сторон. При определении размера арендной платы за государственные и муниципальные земли применяются ставки, устанавливаемые компетентными органами (базовые размеры арендной платы). Традиционно эти ставки устанавливаются за единицу площади арендованного земельного участка с учетом зоны градостроительной ценности (в поселениях), категории землепользователя, вида использования земли. Арендная плата выражается в денежной, натуральной или комбинированной форме. Она может взиматься отдельно за арендуемый земельный участок или в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество (например, земельный участок и здание).
Что касается такого условия договора аренды, как срок, то действующее федеральное законодательство отдало этот вопрос на усмотрение сторон договора. Единственное ограничение предусмотрено в отношении земельных участков, передаваемых в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ. Срок в этих случаях -- не более одного года. Поскольку срок не является существенным условием договора аренды земельных участков, то он может быть заключен как с указанием срока, так и без него. В последнем случае имеет место бессрочный договор или, точнее, договор, заключенный на неопределенный срок. Отличие между этими видами договоров проявляется прежде всего в порядке их расторжения. Договоры аренды, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее одного года, не подлежат государственной регистрации, кроме случаев, установленных федеральным законом.
Арендатор вправе без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором, передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог, внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества или паевого взноса в производственный кооператив, а также передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды.
Основаниями прекращения договора аренды земельного участка являются:
— соглашение сторон;
— истечение срока договора аренды (если договор аренды не считается возобновленным) (п. 2 ст. 621 ГК РФ);
— судебное решение о расторжении договора;
— требование одной из сторон расторгнуть договор аренды, заключенный на неопределенный срок.
Досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон допустимо только в судебном порядке. Основания досрочного расторжения установлены в ст. 619, 620 ГК РФ, ст. 46 ЗК РФ, а также могут быть предусмотрены в договоре.
Так, согласно нормам ГК РФ арендатор может требовать расторжения договора, если арендодатель не предоставляет ему имущество либо препятствует его использованию, если земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Арендодатель вправе требовать расторжения, если, например, арендатор существенно ухудшает качество земельного участка, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно нормам ЗК РФ предусматриваются дополнительные основания прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя, а именно:
— использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и категорией;
— использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
— неустранение последствий умышленно совершенного земельного правонарушения (в виде отравления, загрязнения, порчи земель или уничтожения плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими и биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших причинение вреда здоровью чедовека или окружающей среде);
— неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
— изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд.
Данные основания прекращения права аренды, как можно заметить, носят характер санкции за совершенное земельное правонарушение.
5. Безвозмездное пользование земельными участками
Данный вид прав на землю отличается от аренды земельных участков тем, что осуществляется всегда бесплатно. В безвозмездное пользование могут предоставляться участки:
а) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления на основании акта исполнительной власти или органа местного самоуправления;
б) в виде служебного надела гражданам ;
в) из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам или юридическим лицам на основании договора.
Предельный срок временного землепользования устанавливается законом. При производственной необходимости и взаимной заинтересованности этот срок может быть продлен. Специальным видом временного землепользования является занятие земельного участка для изыскательских работ (землеустроительных, геологосъемочных, геодезических, поисковых). В этом случае срок землепользования не превышает одного года без изъятия земель у собственника и землепользователя.
По договору безвозмездного пользования земельным участком одна сторона обязуется передать или передает его в безвозмездное временное пользование другой стороне, а последняя обязуется вернуть этот участок в том состоянии, в котором получила, или в состоянии, обусловленном договором (ст. 689 ГК РФ). Основное отличие этого договора от аренды заключается в его безвозмездном характере.
Отношения, возникающие из договора безвозмездного пользования, регулируются в гл. 36 ГК РФ («Безвозмездное пользование»), а также отдельными нормами гл. 35 («Аренда»).
Право безвозмездного пользования земельным участком согласно п. 1 ст. 47 ЗК РФ прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон. Право безвозмездного срочного пользования прекращается:
— при истечении срока, на который земельный участок был предоставлен;
— добровольном отказе обладателя права от принадлежащего ему права;
— смерти гражданина землепользователя;
— ликвидации юридического лица-землепользователя.
Подводя итог вышесказанному, можно отметить, что вещные права на землю выражаются в праве пожизненного наследуемого владения земельным участком, в праве постоянного (бессрочного) пользования участком и в праве сервитута (ограниченного пользования соседним земельным участком).
Вещные права являются производными от права собственности на земельный участок, обладая при этом определенной самостоятельностью и независимостью от права собственности. Наряду с вещными правами на земельные участки существуют и обязательственные правоотношения, порождающие права на эти участки, что имеет определенную правовую специфику.
Библиографический список
Основная литература
1. Земельное право: учебник для бакалавров / С.А. Боголюбов. -- 5-е изд., перераб. и доп. -- М.: Изд-во Юрайт; ИД Юрайт, 2013. -- С. 113-137.
2. Земельное право: учеб. / под ред. Г.Е. Быстрова, Р.К. Гусева, А.В. Бабанова [и др.]. -- М.: ТК Велби: Проспект, 2008. -- С. 167-205.
Дополнительная литература
3. Бабенко Р.В. Оценка долей из земель сельскохозяйственного назначения: выдел доли / Р.В. Бабенко // Имуществ. отношения в РФ. 2012. -- № 12. -- С. 77-94.
4. Завьялов А.А. Права на земельные участки и регулирование "земельных" отношений местным самоуправлением / А. А. Завьялов // Имуществ. отношения в РФ. -- 2011. -- № 8. -- С. 68-73.
5. Волков Г. Правовые проблемы предоставления земельных участков для развития застроенных территорий / Г. Волков // Там же.
6. 2008. -- № 8. -- С. 14-22.
7. Умеренко Ю.А. Фактический землепользователь как нелегальный участник земельных отношений / Ю.А. Умеренко // Соврем. право. -- 2013. -- № 4. -- С. 72-78.
Нормативно-правовые акты
8. Гражданский Кодекс РФ: часть 1 от 30 ноября 1994 г. №51- ФЗ // СЗ РФ. - 1994. - №32. - Ст.3301.
9. Земельный кодекс РФ от 20 сентября 2001 г. №136-ФЗ // СЗ РФ. - 2001. - №44. - Ст.4147.
10. Закон РФ от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю» // ВСНД и ВС РФ. -- 1991. -- № 44. -- Ст. 1424.
11. Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 357 «О реализации конституционных прав граждан на землю» // СЗ РФ. -- 1996. -- № 11. -- Ст. 1026.
12. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.